Atrasar o condomínio pode fazer você perder o imóvel? Veja o que o síndico pode e não pode fazer

Atrasar a taxa de condomínio pode sair muito mais caro do que os juros e a multa cobrados no boleto. A dívida pode ser levada à Justiça desde o primeiro atraso e, se não for quitada, chegar à penhora e até ao leilão do próprio imóvel. Por outro lado, o síndico não pode usar qualquer estratégia para pressionar o morador a pagar. Expor o nome do inadimplente em grupos de WhatsApp, colocar listas de devedores em áreas comuns ou impedir o acesso à piscina e à academia são exemplos de medidas que podem ultrapassar os limites legais e resultar em novos problemas para o condomínio. 

Segundo Raphael Medeiros, advogado especialista em Direito Imobiliário e associado ao GMP G&C Advogados Associados, não existe um prazo mínimo de atraso para que o condomínio recorra à Justiça. Embora uma tentativa de negociação seja recomendável, ela não é, em regra, obrigatória antes do processo. “O condomínio pode iniciar a cobrança assim que a taxa condominial vencer e não for paga. Não existe um prazo mínimo legal de inadimplência para que a dívida seja levada ao Judiciário”, explica.

Quanto aumenta a dívida?

Sobre o valor devido podem incidir correção monetária, multa de até 2% e juros de mora. A taxa de juros deve seguir o que estiver previsto na convenção do condomínio. Se não houver essa previsão, aplica-se a taxa legal estabelecida pelo Código Civil. Além disso, desde o Código de Processo Civil de 2015, as contribuições condominiais que estejam documentalmente comprovadas são consideradas títulos executivos extrajudiciais. Na prática, isso permite uma cobrança judicial mais direta.

“Isso permite ao condomínio ajuizar diretamente uma execução, sem precisar primeiro obter uma sentença reconhecendo a existência da dívida. No processo, o devedor é citado para pagar e, não havendo pagamento, podem ser adotadas medidas de constrição patrimonial, como bloqueio de valores e penhora de bens”, afirma Medeiros.

Síndico pode divulgar quem está devendo?

Aqui está uma das situações que mais provocam conflitos entre moradores. Os condôminos têm direito de acompanhar as contas do condomínio, inclusive informações sobre inadimplência. Isso, porém, não significa que o nome do devedor possa ser exposto publicamente como forma de cobrança. De acordo com o advogado, é importante diferenciar prestação de contas de constrangimento.

Em balancetes e demonstrativos destinados aos próprios condôminos, os débitos podem ser apresentados de maneira objetiva. A opção mais prudente, segundo Medeiros, é identificar a unidade que está em débito, e não o nome do proprietário ou morador. A situação também pode ser discutida em assembleia quando for necessária para uma decisão administrativa ou para a prestação de contas, desde que a abordagem seja impessoal.

O problema aparece quando a divulgação é utilizada para pressionar o pagamento. “A divulgação de nomes ou de informações destinadas a constranger o devedor em murais, elevadores, portarias, grupos amplos de WhatsApp ou outros ambientes acessíveis indistintamente a moradores, funcionários, visitantes ou terceiros deve ser evitada. A cobrança não pode servir como forma de exposição social do inadimplente”, alerta. Em resumo: o condomínio pode informar que existem débitos, mas não deve transformar a cobrança em humilhação pública do morador.

Quem está inadimplente pode usar piscina e academia?

Outra dúvida comum é se o condomínio pode cortar o acesso do morador inadimplente às áreas de lazer. A resposta, segundo Medeiros, é não como forma de cobrança. O morador que está devendo não deve ser impedido de utilizar piscina, academia, churrasqueira, salão de festas ou outras áreas comuns apenas para pressioná-lo a quitar a dívida. Isso vale mesmo que uma restrição esteja prevista no regimento interno ou tenha sido aprovada em assembleia, segundo o especialista.

“A inadimplência não autoriza o condomínio a impedir o uso das áreas comuns como forma de pressionar o pagamento”, afirma. A legislação já oferece mecanismos próprios para cobrar o débito, como multa, juros e execução judicial. Há, porém, uma consequência expressamente prevista para o condômino inadimplente: ele não pode votar nas deliberações das assembleias enquanto não estiver quite com suas obrigações. “Portanto, piscina, academia, churrasqueira e salão de festas não devem ser utilizados como instrumentos coercitivos de cobrança”, reforça Medeiros.

Condomínio atrasado pode fazer o proprietário perder o imóvel?

Pode, em determinadas circunstâncias. A dívida de condomínio pode levar à penhora do próprio imóvel que gerou o débito, inclusive quando esse é o único imóvel residencial da família. Isso ocorre porque a dívida condominial está entre as exceções à proteção conferida ao chamado bem de família. “A dívida condominial é uma das exceções legais à proteção conferida ao bem de família. Isso significa que até mesmo o único imóvel residencial da família pode ser penhorado e levado a leilão para pagamento das taxas condominiais relacionadas ao próprio imóvel”, explica o advogado.

Isso não significa, porém, que um primeiro atraso resulte automaticamente na perda do apartamento. Existe um processo judicial. O proprietário é citado, pode apresentar sua defesa e também existem oportunidades para pagar ou negociar a dívida. Se o débito continuar sem pagamento, podem ocorrer medidas como bloqueio de valores, penhora, avaliação do imóvel e, posteriormente, alienação judicial.

Condomínio pode ser condenado por cobrança abusiva?

Sim. Para o especialista, um dos principais erros da administração é transformar uma dívida em uma espécie de punição pessoal contra o morador.

Entre as práticas que podem gerar problemas estão:

• divulgar ostensivamente o nome do inadimplente;
• colocar listas de devedores em locais públicos;
• enviar mensagens constrangedoras em grupos de WhatsApp;
• fazer ameaças ou abordagens agressivas;
• restringir indevidamente o acesso às áreas comuns;
• suspender serviços essenciais;
• cobrar multas ou valores que não estejam previstos na legislação ou na convenção;
• continuar cobrando uma dívida depois que o morador comprovar que já pagou.

Medeiros também lembra que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu dano moral em um caso envolvendo a restrição do acesso de uma moradora inadimplente aos elevadores. Além de considerar a medida ilegal, a decisão levou em conta o fato de que a restrição expunha a situação financeira da condômina perante outros moradores. Por isso, a cobrança deve buscar recuperar o dinheiro devido sem transformar o inadimplente em alvo de constrangimento.

“A regra mais segura para o síndico é manter a cobrança documentada, impessoal, reservada e proporcional. O objetivo deve ser recuperar o crédito do condomínio utilizando os instrumentos previstos em lei, e não criar mecanismos paralelos de punição ou constrangimento do morador”, conclui o advogado.