Casa Própria: Veja como se planejar para sair do aluguel

Confira dicas de como estruturar um plano efetivo e realizar o sonho da casa própria

O corretor Cleber Pestana recomenda evitar o veredito rápido só para fechar o negócio. (Foto: Evandro Veiga/CORREIO) Sonho da Casa Própria”, a expressão resume a busca por um dos principais símbolos de estabilidade financeira e por isso um objetivo de vida de milhões de baianos. Apesar da Bahia ter ficado em segundo lugar no ranking dos estados brasileiros que mais avançaram na redução do déficit habitacional entre 2007 e 2015, ainda há um longo caminho a ser percorrido até que o sonho se torne realidade para todos. Por conta da desaceleração do mercado e das dificuldades enfrentadas no campo econômico nacional nos últimos anos, o objetivo se tornou sinônimo de cautela e redobrou os cuidados por parte dos consumidores para que o sonho não vire pesadelo. O CORREIO buscou especialistas e consumidores que elencaram dicas de como se planejar e escolher a melhor modalidade de aquisição da casa própria. 

Atualmente, as modalidades mais procuradas no país para compra de imóvel são: financiamento através de instituição financeira, financiamento direto com a construtora, compra à vista ou consórcio imobiliário. Cada operação conta com vantagens e desvantagens, por isso, antes de assumir qualquer compromisso, é necessário um planejamento muito bem estruturado. A observação é do planejador de finanças pessoais e colunista do CORREIO Edisio Freire. “Hoje, temos um volume impressionante de imóveis que estão sendo retomados pelos bancos, justamente em função de contratos que não foram bem analisados antes da assinatura”, argumenta. "antes de fechar o negócio, o consumidor deve analisar cuidadosamente a própria condição financeira, calcular os encargos e a progressão das parcelas, e calcular a forma que essas características vão impactar em seu orçamento mensal e planejamento de vida” - Edisio Freire, planejador de finanças pessoais.A preocupação dele não é equivocada, já que, segundo dados da Caixa Econômica Federal, responsável por 70% dos financiamentos imobiliários no Brasil, entre janeiro de 2017 e agosto deste ano, 1.191 imóveis foram recuperados e leiloados na Bahia, 245 só em Salvador. “É a confirmação que, antes de fechar o negócio, o consumidor deve analisar cuidadosamente a própria condição financeira, calcular os encargos e a progressão das parcelas, e calcular a forma que essas características vão impactar em seu orçamento mensal e planejamento de vida”, diz.

Triagens Essa preocupação, inclusive, já parte das próprias imobiliárias, que para manter o movimento dos negócios, realizam triagens cada vez mais detalhadas para encontrar o melhor negócio para o cliente. Com 12 anos no mercado, o corretor e sócio da Pestana Imobiliária Cleber Pestana recomenda evitar o veredito rápido só para fechar o negócio. “Quando recebo o cliente, busco checar bem a realidade dele, saber se tem um objetivo a curto ou longo prazo para que o investimento não seja feito apenas pela pressa de sair do aluguel. É tratando toda a negociação de forma clara que garanto o negócio”, diz.

Segundo Edisio, a principal desvantagem do financiamento adquirido com um banco é a burocracia que as instituições costumam apresentar, de modo que o processo de análise da documentação até a liberação do crédito pode levar meses. “É um procedimento padrão que o banco adota para se proteger do calote. Em contrapartida, a vantagem fica por conta da taxa de juros que pode ser inferior ao financiamento realizado diretamente com a construtora”, aponta. O prazo do financiamento oferecido pelos bancos também é atrativo. Geralmente é mais longo e pode chegar a até 420 meses (35 anos).“Quando recebo o cliente, busco checar bem a realidade dele, saber se tem um objetivo a curto ou longo prazo para que o investimento não seja feito apenas pela pressa de sair do aluguel" - Cleber Pestana, corretor imobiliário.A burocracia menor na compra direto com a construtora é fácil de explicar: a empresa tem interesse em esgotar o estoque na venda dos imóveis que está oferecendo. Porém, o consultor financeiro alerta em relação ao prazo menor, que deve elevar o valor das parcelas, e à taxa de juros, que pode ser mais alta. “Vale pesquisar bem antes de bater o martelo, mas assumo que se as taxas estiverem iguais, eu optaria pelo financiamento direto com a construtora”, afirma Edisio.

Quem pensou de forma parecida foi o contador Charles Carneiro, que adquiriu um apartamento no Jardim das Margaridas, há alguns meses, através de financiamento direto com a construtora. “Eu vivi de aluguel por sete anos, e percebi que a taxa era equivalente ao valor da parcela de financiamento. Isso somado à facilidade que a construtora ofereceu em relação à entrada, e à responsabilidade que ela assumiu em resolver a documentação, foram fundamentais pela minha escolha”, aponta.

Consórcio O consórcio imobiliário há algum tempo era encarado como a modalidade de quem estava comprando um segundo imóvel com objetivo de investimento. Contudo, as taxas consideravelmente mais baixas em relação ao financiamento atraíram muitos consumidores interessados no sonho da casa própria. É importante ter em mente que a contemplação pode ter um longo período de espera. “Não é uma modalidade para imediatistas. Se você tiver recursos para dar um bom lance pode ser vantagem. Mas aguardar pela contemplação pode ser frustrante, pois, assim como você pode ser o primeiro, também pode ser o último”, diz Edisio.

Sobre a aquisição à vista, Edisio só destaca vantagens, uma vez que ter todo o montante do investimento à mão concede ao consumidor interessado num imóvel maior poder de barganha. “Ter o valor da compra à vista é o cenário ideal, pois você poderá pagar o valor real do imóvel, sem a soma das taxas de juros das outras modalidades e ainda pode negociar um valor mais baixo”, garante.

Olho nas finanças Faça um levantamento do seu orçamento, compare gastos e ganhos e se habitue a reservar parte da sua renda mensal para aplicar na entrada do imóvel e no pagamento de taxas como o Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV), registro do imóvel, escritura pública e também para reparos em caso de imóvel usado.

Tiro certo O financiamento imobiliário é a modalidade mais popular na hora de adquirir um imóvel, também é possível optar pelo consórcio (indicado ao consumidor que não tem pressa) ou a compra à vista. O financiamento também deve ser feito com o banco ou direto com a construtora. Veja o que é melhor para você. 

Financiamento  Se for financiar, a principal dica é poupar ao máximo e utilizar o valor poupado como entrada, já que quanto menor a quantia financiada menor será o valor das parcelas. Se estiver em dúvida, os principais bancos disponibilizam ferramentas de simulação nos seus sites para saber o valor das parcelas.

Consórcio A opção de consórcio imobiliário é indicada para quem não tem pressa em pegar as chaves. A modalidade conta com  juros menores que o financiamento e o sistema se assemelha ao consórcio de automóveis, tendo sorteios mensais. A ideia é fazer uma reserva financeira para dar o lance e conseguir a carta.

Compra à vista Ter o valor total do imóvel já disponível é o tipo de situação que não tem “contras”, já que o consumidor “se livra” das temidas taxas de juros ao longo dos anos. Uma outra vantagem da modalidade é o poder de barganha do consumidor, que tem a possibilidade de negociar um bom desconto para garantir a compra à vista.

Custos extras Lembre-se que o investimento em um imóvel não se restringe ao valor de compra e venda. Taxas de transferência, encargos bancários, impostos e documentação. Além disso, no cálculo de renda e despesas, lembre-se de considerar o IPTU e a taxa condominial, que se tornarão custos fixos.

Forcinha  Quem pode te auxiliar na hora de amortizar o investimento na quitação do imóvel próprio é o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Para isso é importante ter ao menos três anos de lançamento na carteira de trabalho. O interessado também não pode ter financiamento ativo no SFH.

Documentação Na preparação para comprar um imóvel, é importante separar os seguintes documentos: RG, CPF, Comprovante de Residência, Comprovante do Estado Civil, Certidão de Nascimento, Carteira de Trabalho e extrato do FGTS (caso ele seja usado na compra).

Glossário do imóvel próprio

SFH O Sistema Financeiro de Habitação regula o financiamento imobiliário no país. É através desse sistema que os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que utiliza a Caderneta de Poupança e o FGTS, são empregados para emprestar dinheiro a quem vai adquirir um imóvel.

SAC É o Sistema de Amortização Constante. Nele  as parcelas têm valores decrescentes.

Tabela Price É um outro sistema de amortização comumente utilizado nos empréstimos e financiamentos. Sua principal característica é ter as parcelas de mesmo valor até o fim do contrato.

Pró Cotista Essa linha de financiamento é destinada a traba- lhadores que têm conta vinculada ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e desejam realizar a compra de imóveis a juros mais baixos.

SBPE O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo regulamenta e viabiliza a concessão de empréstimos imobiliários por parte das grandes instituições nacionais, ou seja, a concessão de crédito é realizada através das aplicações na poupança.

MCMV O Minha Casa Minha Vida é uma linha de financiamento que oferece as menores taxas de juros do mercado e é subdividido em quatro patamares: Faixa 1, para famílias com renda até R$ 1,8 mil; Faixa 1,5, renda até R$ 2,6 mil; Faixa 2, renda até R$ 4 mil; e Faixa 3, renda até R$ 7 mil.

ITIV O Imposto de Transmissão Inter Vivos é um tributo municipal, cobrado sobre operações de transmissão de imóveis. Habite-Se É uma certidão emitida pela prefeitura atestando que o imóvel está pronto para ser habitado e foi construído ou reformado conforme as exigências legais estabelecidas pelo município no seu Código de Obras.