Da (in)segurança jurídica nas relações urbanísticas de Salvador

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Salvador passou durante algum tempo por sérios problemas no mercado imobiliário, sobretudo fruto de processos mal formulados que ensejaram, nos anos de 2011 e 2012, a judicialização do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano – PDDU e da Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo Urbano – LOUOS pelo Ministério Público do Estado da Bahia.

O PDDU e a LOUOS são as duas principais normas que regulam o urbanismo na nossa cidade, e são indispensáveis para o processo de licenciamento de empreendimentos residenciais, comerciais e da atividade econômica.

Nesse sentido, após dois anos de discussão com a cidade, por meio de um longo procedimento de elaboração dialógico e democrático (repleto de audiências públicas, oficinas, estudos técnicos e participação plena da sociedade civil), Salvador ganhou um novo PDDU e uma nova LOUOS, fazendo germinar um cenário de segurança jurídica indispensável para atrair novos investimentos e, assim, viabilizar a retomada do mercado imobiliário.

Essa restauração da confiança, aliás, começava a ser percebida com o lançamento de diversos projetos que hoje se encontram em fase de execução pela cidade, além de tantos outros ainda em análise no âmbito da Secretária Municipal de Desenvolvimento e Urbanismo - SEDUR, sinalizando um horizonte de recuperação em um setor da economia que é o principal vetor de geração de emprego e renda, segundo dados do CAGED.

Todavia, recentemente, o mercado imobiliário de Salvador foi surpreendido com uma arbitrária portaria editada pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional- Iphan, que, ao arrepio da Lei, sem qualquer embasamento técnico ou estudo científico, muito menos processo de discussão prévio com a sociedade soteropolitana, criou uma série de embaraços para intervenções urbanísticas em importante trecho da cidade, de sorte a desrespeitar a própria autoridade das deliberações adotadas pelos Poderes Executivo e Legislativo do Município, violando, em última análise, o pacto federativo e o princípio constitucional da autonomia municipal (CF, art. 34, VII, “c”). 

A Referida portaria, de nº 364 de 29/11/2019, dentre tantas inconsistências, impede e limita quase que a totalidade da ocupação urbanística na área que vai do entorno do Yacht Clube da Bahia até o Cristo da Barra, alcançando todas as vias transversais, justamente nos locais que já começavam a dar sinais claros de revitalização, com os empreendimentos recentemente lançados.

De outro lado, a autoritária portaria editada pelo Iphan não traz em seu bojo qualquer dispositivo que contemple ou faça remissão ao PDDU ou à LOUOS de Salvador, diplomas normativos regularmente aprovados e em plena vigência, olvidando-se que, neste particular, prevalece a competência exclusiva do Município para tratar de matérias que tenham vinculação com o chamado interesse local (CF, art. 30, I).

Nesse diapasão, cumpre destacar que o PDDU e a LOUOS aprovados em 2016 foram resultantes da dedicação e estudos de mais de uma dezena de experientes técnicos de todo o País, bem como de milhares de cidadãos que participaram ativamente de seu processo de elaboração.

Coincidência ou não, a autoridade que elaborou e unilateralmente editou a malsinada Portaria 364/2019 foi recentemente exonerada do cargo, o que pode acenar para uma necessária  reavaliação do referido ato normativo, que até agora apenas se prestou a criar insegurança jurídica e desconfiança, de modo a afastar investidores e impedir o desenvolvimento de nossa cidade, justo em um momento de requalificação de diversos espaços urbanos da cidade, do resgate do orgulho do povo soteropolitano e do sentimento de esperança de retomada do crescimento no setor imobiliário. Definitivamente, Salvador não pode retroceder!  

Silvio Pinheiro é advogado, ex-secretário de Urbanismo de Salvador e ex-presidente do Fundo Nacional de Desenvolvimento da Educação. Eduardo Carvalho Vaz Porto é advogado e Procurador do Município de Salvador, sócios do Humildes, Pinheiro, Caribé,  Marques, Carneiro e Vaz Porto Advogados.

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