Despesas, assembleia, inadimplência? Veja quais são os direitos do inquilino

O advogado especializado em direito imobiliário responde às principais dúvidas dos leitores

O advogado especializado em direito imobiliário, André Maia respondeu às principais dúvidas dos leitores sobre direitos dos Inquilinos. (Foto: Evandro Veiga/CORREIO) Por mais que o imóvel alugado seja chamado de ‘lar’, os direitos e deveres do inquilino nem sempre ficam claros, principalmente no contexto do condomínio, local que possui suas próprias regras. Quais são as despesas? Pode votar na assembleia? E a inadimplência? Conhecer a divisão de responsabilidades é essencial, sobretudo em questões que podem acabar na Justiça.  De acordo com o advogado especializado em Direito Imobiliário André Maia, as principais questões da relação entre inquilino e condomínio são de natureza financeira. Nesse caso, segundo ele, as responsabilidades devem ser separadas da seguinte maneira: o locatário cuida das despesas ordinárias - que são as que compreendem os custos de manutenção diária - e as benfeitorias - que têm por objetivo a valorização do imóvel - são de responsabilidade do proprietário. "O melhor mesmo é analisar o contrato com calma para saber quem é resposável por o quê, e a administração também deve estar ciente dessa divisão para evitar constrangimentos", afirma. Um outro aspecto de grande importância é a divisão de responsabilidades sobre o imóvel. André Maia explica que ao assinar o contrato, o proprietário passa o direito de uso da unidade. Isso, contudo, não dá ao inquilino, os mesmos direitos que alcançam o proprietário. "Nos casos das assembleias, por exemplo, o inquilino não tem voz ativa para deliberar junto aos demais condôminos, ao menos que ele tenha autorização do locador, pois a responsabilidade de dicidir sobre temas permanentes é do proprietário", diz. Transparência Ainda quealguns atritos possam surgir no dia a dia entre condomínio, locador e locatário, o advogado André Maia recomenda que as partes busquem todas as formas de diálogo antes de qualquer atitude que envolva a Justiça. "A boa relação começa com o entendimento mútuo das funções. As regras devem ser bem explicadas desde o início e sempre que houver dúvida, sentar para conciliar, quem sabe até com a intermediação do próprio condomínio, pois o sistema judiciário está sobrecarregado e toda ação nesse sentido acaba gerando muita frustração", finaliza.

Deveres do proprietário  Mesmo com um novo ocupante, do ponto de vista administrativo o imóvel segue sendo responsabilidade do proprietário e isso inclui o compromisso sobre valores que serão cobrados pelo condomínio, duas delas são a taxa extra e o fundo  de reserva. "Esses custos normalmente são atribuídos a melhorias que terão efeito permanente no condomínio, beneficiando diretamente o valor do imóvel. Como o principal contemplado será o proprietário, caberá a ele pagar", explica o advogado André Maia. Todavia, se a taxa extra tiver por objetivo um rateio excepcional de despesa ordinária, cabe ao inquilino pagar. Em caso de inquilino hostil ou desordeiro, o proprietário pode pedir o imóvel de volta, mas ele deve estar atento à possibilidade de pagar multa. "Em caso de queixas iniciais, é sempre melhor tentar o diálogo, mas se a reincidência virar via de regra, o proprietário tem todo direito de romper o contrato e se isentar de multa, caso previsto no documento", diz.

Tira dúvidas - O que cabe ao locatário

O limite e o alcance dos direitos dos locadores de imóvel em condomínios é motivo de dúvida recorrente de leitores que participam da coluna Chama o síndico. Por isso, o CORREIO levou as principais dúvidas de inquilinos, proprietários e síndicos para especialistas em direito imobiliário. Confira os esclarecimentos abiaxo. 

Quais são as despesas do inquilino no condomínio?  São as despesas tidas como ordinárias, incluídas obrigatoriamente na taxa condominial e que abrangem salários dos funcionários, manutenção, conservação de áreas e equipamentos. Já as taxas extras, fundo reserva e afins são de responsabilidade do proprietário, já que visam melhorias e valorizam o bem. 

Como lidar com inquilinos inadimplentes? Muitos condomínios privam os inadimplentes do uso de áreas comuns como punição, mas isso é ilegal e passível de ação indenizatória. A cobrança, nesse caso, deve ser endereçada ao proprietário, que por sua vez vai buscar formas de regularizar a situação com o locatário.

Na assembleia, o inquilino tem o mesmo poder de deliberação do proprietário? Não. O locatário não pode participar das assembleias, a menos que possua uma procuração com autorização assinada por parte do proprietário.

O condomínio pode pressionar o locador a remover o inquilino? Sim, caso a administração esteja respaldada pelo descumprimento das regras previstas na convenção por parte do inquilino, a retirada pode ser solicitada ao proprietário. Em casos extremos o condomínio pode até ajuizar uma ação contra locador e locatário.

Caso o proprietário não repasse a taxa condominial, o inquilino pode ser despejado? Apenas em caso de leilão para quitação de dívidas. Contudo, após o despejo o inquilino pode solicitar reparação de danos.

O proprietário pode ter acesso ao imóvel enquanto ele estiver alugado? Não. Ao alugar a unidade o locador transfere o direito de uso para o locatário. Qualquer visita, independente da justificativa, deverá ser agendado previamente entre as partes, podendo o inquilino, inclusive, fazer uso de força para defender o seu direito de uso.