O mercado imobiliário e a retomada dos negócios

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A retomada dos negócios na economia de Salvador é uma realidade, constatada em quase todos os setores e consubstanciada na significativa redução da taxa de desemprego na cidade em 2017.  Mas o mercado imobiliário, um dos principias segmentos da economia metropolitana, ainda não deslanchou. E isso apesar da taxa de juros ser a menor da história, da inflação estar abaixo da meta e do estoque de imóveis ser o mais baixo dos últimos anos. 

Antes de tudo, vale lembrar que o mercado imobiliário na Bahia tem cerca de 80% dos seus negócios atrelados ao programa Minha Casa, Minha Vida, cujos entraves têm a ver com problemas políticos e relacionados com a reformulação da Caixa Econômica Federal. Os outros 20% compõem, no entanto, um mercado importantíssimo de renda mais alta e que permanece travado, de tal modo que no ano passado houve apenas dois lançamentos em Salvador. 

Além disso, é preciso constatar que as grandes construtoras nacionais que invadiram a Bahia no início desta década voltaram para o Sudeste do país e o parque construtor de imóveis voltou a ser constituído por empresas locais e familiares. O presidente da Ademi-BA – Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário, Claudio Cunha, afirma que o travamento dos negócios tem três vertentes: crédito, concessionárias de serviços e impostos. 

Segundo ele, diferente dos grandes grupos nacionais, as empresas locais precisam de disponibilidade de crédito para viabilizar novos lançamentos e que os grandes bancos estão diminuindo o financiamento da produção, reduzindo sua abrangência e focando no consumidor final. Isso por si só já seria uma razão para inibir novos lançamentos, mas, como se não bastasse, aqueles empresários que viabilizam a engenharia financeira dos emprrendimentos têm de enfrentar ainda a incapacidade das concessionárias de água e energia de implantar tais serviços e de emitir a carta de viabilidade, que é condição sine qua non para a aprovação do projeto e a concessão do habite-se. 

Há vários prédios em Salvador prontos, à espera da implantação da rede de água e esgoto ou energia. Cunha registra os avanços que dão ânimo ao setor e cita o novo PDDU, a Lous e o novo código de obras e aplaude a prefeitura pela redução na burocracia, prevista no salvador 360, e por ter reduzido o IPTU dos terrenos, mas diz que o valor do IPTU dos imóveis de luxo novos é alto demais e um dos fatores que espantam o comprador e travam o mercado. 

Ao final, o presidente da Ademi afirma que o mercado está reagindo e cita alguns empreendimentos novos na cidade que já venderam mais de 70% das unidades, mas concluiu dizendo: “Para fomentar o setor, precisamos de mais crédito para novos empreendimentos, um IPTU um pouco menor e concessionárias de água e energia mais ágeis e comprometidas.

Onde investir No Brasil de inflação baixa e juros em queda, qual a melhor opção de investimento no mercado de papéis? Esta pergunta seria relativamente fácil de responder, não fosse a sombra monstruosa da eleição presidencial de 2018 pairando no ar. No primeiro semestre, com o quadro político ainda em formação, haverá mais tranquilidade na hora da decisão de investir, mas, ainda assim, a incerteza estará presente.  De todo modo, em qualquer investimento, há três condicionantes básicos: liquidez, segurança e rentabilidade. 

O investidor tem de saber qual dos três vai privilegiar. No momento atual, as aplicações na poupança e nos fundos de renda fixa oferecem boa liquidez, mas péssima rentabilidade. A caderneta de poupança rendeu em fevereiro apenas 0,39%. Mas os fundos de renda fixa também apresentaram baixa rentabilidade, quase sempre menor do que a poupança, pois sobre eles incide imposto de renda, taxa de administração e o famigerado come-cotas. 

O CDB oferece, em média, uma rentabilidade de 80% do CDI, ou seja, rentabilidade menor do que a poupança, após o imposto de renda. Sobram  os papéis isentos de IR, como  as LCIs e e LCAs –  Letras de Crédito Imobiliário e do Agronegócio, respectivamente, que também oferecem os 80% do CDI, mas sem imposto e assim a rentabilidade supera a poupança. Sobra pouca coisa. 

A opção por títulos do Tesouro Direto é a melhor do mercado e oferecem 0,95% ao mês, mas não tem liquidez e para garantir rendimento integral o vencimento fica para 2021. Investir em dólar só é recomendável para quem espera que um candidato avesso ao mercado se torne competitivo e tenha chances de ser presidente. Aí virá o efeito Lula e a moeda americana pode disparar. No mais, é manter uma carteira diversificada.

Estoque sumindo O estoque de imóveis novos em Salvador, que chegou a 18 mil unidades, caiu para 3.700, um nível baixo que representa o número de lançamentos em apenas um ano de bons negócios. Esse estoque vai se reduzir aos poucos, mas os preços desses imóveis já estão precificados, ou seja, o mercado já sabe que eles estão disponíveis e qual o seu valor e os incorporadores não podem cair na tentação de aumentar o valor para recuperar o prejuízo.  Para haver a desova desse estoque é preciso, ao contrário, reduzir preços e dar o maior desconto possível.

PIB em alta O Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro cresceu 1,0% em 2017, demonstrando que o país saiu da recessão. Esse incremento em 2017 pode ser o ponto de inflexão para um ciclo virtuoso de crescimento econômico que só não virá se houver um retrocesso na política econômica ou a volta do aventureirismo estatal/desenvolvimentista. Deixando de lado o PIB anual, e focando no 4º trimestre de 2017, o crescimento verificado foi de 2,1%, em relação ao 4º trimestre de 2016. O mais importante, porém, foi o crescimento de 3,8% nos investimentos, a primeira alta depois de 14 trimestres consecutivos de queda. Ou seja: os empresários voltaram a confiar na economia. Era de se esperar. Todos os fundamentos da economia estão ajustados, com exceção do gasto público e, por consequência, da dívida pública, que já representa 75% do PIB brasileiro. Mas o crescimento vai aumentar a arrecadação, como já se viu em janeiro com um incremento de 10%, e isso vai permitir o alívio necessário para que venha um novo governo disposto a dar continuidade às reformas, inclusive atacando a questão da Previdência.

A frase de Lula Em entrevista na Folha de São Paulo, Lula fez um vaticínio: “Pela direita, ninguém será presidente sem apoio dos tucanos. Pela esquerda, ninguém será presidente sem o PT.” Talvez o ex-presidente esteja pensando no segundo turno, mas em relação ao primeiro turno: PT e PSDB que se cuidem.