Quer comprar um imóvel ocupado em leilão? Saiba que cuidados tomar

Em leilão da Caixa no próximo dia 5 de julho, 199 dos 202 imóveis ainda estão ocupados

Comprar imóveis em leilões requer alguns cuidados. Afinal, a maioria deles ainda está ocupada  no momento da venda. No próximo dia 5 de julho, a Caixa Econômica vai leiloar 202 imóveis na Bahia. Do total, apenas 199 estão desocupados.

“A ocupação não é algo que deva criar grandes preocupações, uma vez que a lei lhe garante a posse do imóvel. E a Caixa é a responsável por uma eventual não desocupação por um erro de procedimento da própria Caixa”, explica o advogado Uendel Rodrigues dos Santos, que atua há 13 anos na área imobiliária.

Mas, atenção: embora possa haver um erro que responsabilize a Caixa, na  maioria dos casos, a responsabilidade pela saída do morador é do novo dono do imóvel, afirma o banco. Uendel diz que a primeira coisa a fazer é olhar as condições do imóvel, que pode precisar de uma reforma, além do valor de mercado. Caso o imóvel não esteja desocupado, é preciso contratar um advogado para entrar com as ações judiciais.

“Além disso, é preciso ter cuidado na abordagem para não criar nenhum tipo de situação vexatória para o ocupado e para o comprador”, declara o advogado.

O também advogado Bernardo Chezzi explica que cada situação requer um cuidado específico. "Mas, de modo geral, importante analisar o processo que levou o imóvel ao leilão, analisar as discussões judiciais que apareçam relacionados à matrícula no Registro de Imóveis, ao credor e devedor, certificar-se presencialmente quanto à condição atual do bem, inclusive perfil do ocupante se houver", diz.

Ele aponta que, se for possível, o novo dono pode tentar um acordo com o atual ocupante: "Muito embora não seja obrigatório, o primeiro passo é tentar o diálogo. Em muitos casos, o ocupante e os novos proprietários entram em um acordo para conceder um prazo para mudança e o pagamento de valores para ajudar o antigo morador a pagar os custos de transportadora e alugar um novo espaço. Se esse acordo for possível, registrá-lo por escrito é a melhor opção", diz.

Mas, há casos em que o antigo morador não está disposto a sair. "(Nesse caso), A saída é o ajuizamento de uma ação judicial de imissão na posse, que deverá ser proposta com o auxílio de um advogado. O custo desse tipo de ação envolverá as taxas judiciárias, que variam de acordo com o valor do imóvel, e que atualmente podem chegar até 40 mil reais, e mais os honorários do advogado que irá assessorar na causa", alerta Chezzi.

Atraso Segundo Uendel Rodrigues, a partir do primeiro mês de atraso do financiamento, os bancos já podem dar início ao procedimento de cobrança. Caso o débito não seja pago, podem começar a ser feitas as notificações que resultarão na retomada do imóvel.

“Desde iniciado o procedimento de cobrança até a perda do imóvel, pode levar em média 90 dias. Hoje é muito rápido. Antigamente, chegava a ficar cinco, dez anos, mas hoje, se o banco quiser, faz muito rápido o procedimento”, afirma.

Os leilões são feitos com base na lei da alienação fiduciária de bens e imóveis. “Caso o imóvel não seja arrematado, ele fica livre para que a instituição financeira lhe dê a destinação que bem entender”, diz Uendel.

Neste caso é dada uma quitação da dívida ao devedor. “O devedor, ainda assim, corria o risco de o imóvel ser vendido e não cobrir o valor devido e ainda permanecer em débito”, diz. Hoje, a dívida é garantida pelo imóvel. “Sendo vendido ou não nos leilões, o débito do devedor será liquidado”, explica o advogado.