Imóvel usado: Preço baixo na compra pode se perder com reforma cara

Antes de fechar negócio é importante estar atento a diversos aspectos

Fábio Ribeiro tem certeza que fez um bom negócio, mas  custo das reformas ultrapassou o imaginado (Foto: Mauro Akin Nassor/CORREIO) A compra de um imóvel usado para quem está planejando sair do aluguel ou mesmo mudar de vizinhança é uma opção que pode oferecer muitas vantagens que nem sempre o lançamento na planta oferece: conhecer o ambiente antes de fechar o negócio; fazer a mudança de imediato e barganhar o valor. Mas, antes de bater o martelo, o consumidor deve redobrar a atenção, pois uma maquiagem bem feita pode esconder uma série de problemas que passam despercebidos a olhos de quem está entusiasmado com a ideia de um novo lugar para morar, e é aí que reside o problema, já que, no fim das contas, o saldo entre reparos e reformas pode ficar mais alto do que o esperado.

Quem vive um exemplo dessa equação é o empresário Fábio Ribeiro. No início do ano, ele comprou uma casa de dois pavimentos no bairro da Cidade Nova. Com cômodos espaçosos, clima arejado, garagem, quintal, o imóvel foi adquirido por menos da metade do preço de seu valor real em função de problemas nas estruturas. Porém, as reformas já consumiram um orçamento superior a R$ 90 mil. “A casa me atraiu por causa da localização. Como a proprietária já tinha interesse em vender, negociamos os gastos que eu teria com a reforma. Mas o custo da obra acabou maior do que eu planejei inicialmente. À medida que eu ia consertando uma coisa, ia aparecendo outra”, diz. “Acho que já precisei reformar um pouco de tudo. Mas todos os corretores e profissionais que consultei me apontaram ser um bom negócio”, complementa.

Verificações Segundo o vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci-Ba), José Alberto de Vasconcellos, explica que os casos nos quais o cliente utiliza os desgastes na estrutura do imóvel como carta de barganha são comuns, mas alerta que a atitude deve trazer precauções. “Sempre desconfie de preços muito baixos. Ao escolher o imóvel, é preciso visitá-lo mais de uma vez, conversar com moradores, conhecer o entorno, verificar a conservação do condomínio, buscar identificar os possíveis problemas estruturais, e se vale a pena assumir os custos dos reparos”, afirma.  José Alberto Vasconcelos  ainda cita que por mais que o ambiente tenha sido reformado recentemente, é providencial pedir a consultoria de um engenheiro ou avaliador credenciado, que possa observar a presença de vícios ocultos e problemas crônicos que estejam maquiados para facilitar a venda do imóvel.

Para o engenheiro civil e presidente do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Bahia (Crea-BA), Luis Edmundo Campos, a ausência da manutenção preventiva na malha habitacional de Salvador é um problema crônico, que pode acabar criando armadilhas na hora da negociação de imóveis usados. Segundo ele, o primeiro sinal que o comprador pode estar entrando em uma roubada é a presença de “gambiarras”. “É importante estar de olho no estado do concreto e possíveis remendos nas paredes, além de improvisos no encanamento e fiação, pois esses são indicativos que pode ter sido realizado um reparo emergencial, feito sem qualidade”, ressalta o engenheiro."Sempre desconfie de preços muito baixos. Ao escolher o imóvel, é preciso visitá-lo mais de uma vez" - José Alberto Vasconcellos, corretor imobiliário.A metodologia de vistoria adotada pelo engenheiro e conselheiro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape), Arival Cidade, consiste em analisar cuidadosamente os problemas aparentes e mesmo os que não ficam visíveis, como o caso dos sistemas elétrico, hidráulico, gás, cobertura e telhados, e até mesmo o rejunte de pastilhas, pisos e azulejos. “É importante lembrar que após a assinatura do contrato de compra e venda  o imóvel passa a ser de responsabilidade do comprador”, diz, antes decompletar: “Por isso, antes de fechar negócio, é preciso chamar um especialista que possa dar uma análise detalhada para  evitar dores de cabeça futuras”. 

Luis Campos, do Crea, compara a compra de um imóvel usado, sem a devida vistoria, à compra de um carro sem o exame prévio de um mecânico. “Ao comprar um carro,  a gente observa principalmente a questão estética, e acaba deixando passsar detalhes que estão ali escondidos e podem vir causar problemas futuros”, comenta. “Não é nem um pouco absurdo aproveitar essa condição para conseguir um melhor preço, mas nesse caso pode ser interessante ter uma reserva de dinheiro fora do valor de compra, para destinar à reforma”, finaliza.

Comprador precisa conferir documentação

Os cuidados na hora de adquirir um imóvel usado não se restringem às condições da estrutura física. Um ponto não menos importante é a situação da documentação do imóvel. De acordo com o corretor José Alberto de Vasconcellos, irregularidades nos papéis podem inviabilizar a negociação, e nem sempre por má fé do vendedor. “O principal documento a ser solicitado é a matrícula no cartório de registro de imóvel da região, pois é através dele que você tem todas as informações detalhadas sobre o histórico daquela casa ou apartamento”, explica ele. 

Segundo José Alberto, o documento lista aspectos como alterações estruturais realizadas no imóvel e possíveis entraves, como hipoteca, promessa de compra e venda, ou se o imóvel está envolvido em alguma ação que possa resultar em penhora. “Por isso é importante checar toda essa documentação antes de qualquer pagamento de taxa, inclusive o ‘sinal’, pois qualquer problema que inviabilize a negociação vai fazer com que o consumidor precise ingressar na Justiça para recuperar o valor que foi pago”, explica. 

Além dos documentos do imóvel, o corretor aponta que o interessado deve buscar a declaração de condomínio, IPTU e as certidões pessoais dos vendedores. “Nesse caso, é importante cobrar os documentos referentes ao âmbito estadual e federal, para garantir que não haja nenhum impedimento para prosseguir com o negócio”, comenta. Ele finaliza aconselhando que a melhor estratégia a ser adotada pelo consumidor é buscar uma assessoria imobiliária para evitar surpresas desagradáveis no futuro.

Imóveis usados: Caixa abaixa juros e cresce teto

Aos que optaram pelo imóvel usado para conquistar o sonho da casa própria, as notícias são animadoras, pois na última semana a Caixa Econômica Federal anunciou o aumento do limite de cota de financiamento de imóveis usados para pessoa física, que subiu de 70% para 80%. A principal vantagem dessa novidade é que agora o cliente precisará dar uma entrada menor na aquisição de uma casa própria usada. 

A outra novidade divulgada pela instituição foi a redução das taxas de juros do crédito imobiliário para operações com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), cujas taxas mínimas passaram de 9% ao ano para 8,75%, no caso de imóveis dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e de 10% ao ano para 9,5% , para imóveis enquadrados no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Em 2018, a Caixa ainda conta com R$ 82,1 bilhões disponíveis para o crédito habitacional. O banco segue na liderança do setor com 69,3% das operações para aquisição da casa própria.

Reparos por idade do imóvel

Concreto A estrutura física do imóvel deve ser alvo de atenção constante. Fique de  olho na queda da pintura, rachaduras e fissuras, aparecimento de ferragens e sinais de infiltração. Luís Campos, do Crea, recomenda utilizar um cabo de vassoura para sentir a consistência de pisos e paredes, caso a superfície esteja macia, é sinal que a estrutura pode ter problemas. 

Energia Em cidades como Salvador é recomendável que o sistema elétrico passe por vistorias a cada dois anos em função da alta salinidade. Antes de fechar a compra do imóvel, verifique o estado da fiação, pois é possível que o desgaste avançado do sistema demande a substituição parcial ou total dos fios, fato que deve gerar um grande investimento, tanto em material como na mão de obra. 

Encanamentos O sistema hidráulico e de esgoto também pede atenção na manutenção, pois obstruções e vazamentos podem gerar problemas de maiores proporções dentro do imóvel. Avaliar o estado das  instalações é de grande importância, já que eventuais defeitos resultam em quebra-quebra, além do alto gasto com peças de reposição e material de construção.

Telhados Telhas, forros e coberturas são pontos fundamentais para quem opta por morar em casa, pois eventuais desgastes nesses setores da estrutura podem gerar grandes dores de cabeça. É ideal se certificar que está tudo em perfeita ordem, de forma regular, pois trocas, substituições e intervenções em geral causam transtornos.

Pisos Fique atento ao estado dos rejuntes, sobretudo em locais com presença de água corrente, pois falhas podem dar espaço para infiltrações em andares inferiores. A presença de desníveis também deve ser notada, pois pode indicar problemas por baixo das pedras.