Como declarar imóveis no Imposto de Renda e evitar problemas com a Receita

A compra de um imóvel continua sendo um dos principais objetivos financeiros dos brasileiros, seja para sair do aluguel, ampliar o patrimônio ou investir. No entanto, na hora de prestar contas ao Fisco, surgem dúvidas importantes sobre como declarar corretamente casas, apartamentos, terrenos e imóveis no exterior na Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) 2026, ano-calendário 2025. 

Segundo o diretor executivo da Confirp Contabilidade, Richard Domingos, a atenção deve ser redobrada, pois a Receita Federal utiliza as informações para acompanhar a evolução patrimonial do contribuinte. “Imóvel é um dos principais pontos de cruzamento de dados da Receita. Cartórios, instituições financeiras e imobiliárias prestam informações. Se houver divergência entre o que foi declarado e o que consta nas bases oficiais, o risco de cair em malha fina é grande”, alerta. 

Quem está obrigado a declarar imóvel 

A simples posse de imóvel não obriga, por si só, a entrega da declaração. Contudo, está obrigado a declarar em 2026 o contribuinte que, em 31 de dezembro de 2025, possuía bens e direitos, incluindo imóveis, superiores a R$ 800 mil. Além disso, também devem declarar aqueles que se enquadram em outros critérios de obrigatoriedade, como:

• Rendimentos tributáveis acima de R$ 35.584,00 no ano;
• Rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima de R$ 200 mil;
• Ganho de capital na venda de bens ou direitos;
• Operações em Bolsa de Valores acima de R$ 40 mil no ano ou com lucro tributável.

“Mesmo que o imóvel tenha valor inferior a R$ 800 mil, se a pessoa estiver obrigada por renda ou outro critério, precisa informar o bem normalmente na ficha ‘Bens e Direitos’”, explica Richard Domingos. 

Como declarar imóvel no IRPF 2026

A declaração deve ser feita na ficha “Bens e Direitos”, dentro do Grupo 01 – Bens Imóveis, selecionando o código correspondente:

• Apartamento (código 11);
• Casa (código 12);
• Terreno (código 13);
• Outros imóveis, conforme a natureza do bem.

No campo “Discriminação”, é essencial detalhar:

• Data de aquisição;
• Endereço completo;
• Número do IPTU;
• Matrícula e cartório de registro;
• Nome e CPF/CNPJ do vendedor;
• Forma de pagamento (à vista, financiamento, consórcio);
• Valores pagos no ano.

“O contribuinte não deve declarar o valor de mercado do imóvel, mas sim o custo de aquisição. A Receita acompanha a evolução patrimonial pelo valor efetivamente pago”, destaca o diretor da Confirp. 

Imóvel quitado ou financiado: como informar 

Se o imóvel já estava quitado até 31/12/2024, os campos “Situação em 31/12/2024” e “Situação em 31/12/2025” devem permanecer com o mesmo valor. Se o imóvel estiver financiado, deve-se declarar apenas o valor efetivamente pago até cada ano-base — incluindo entrada e parcelas quitadas, e atualizar o saldo anualmente. “No financiamento, não se informa o valor total do contrato, apenas o que foi efetivamente desembolsado até 31 de dezembro de cada ano”, explica Richard Domingos.

 Compra e venda de imóveis 

Tanto a compra quanto a venda devem ser declaradas. No caso de venda com lucro, é necessário apurar o ganho de capital por meio do programa específico da Receita (GCAP) e importar as informações para a declaração. “Quem vende imóvel precisa ficar atento ao prazo de recolhimento do imposto sobre ganho de capital, que é até o último dia útil do mês seguinte à venda. Muitos esquecem e acabam pagando multa e juros”, alerta. 

Rendimentos com aluguel 

Quem recebeu aluguéis de pessoa física deve informar os valores na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior”, recolhendo mensalmente o Carnê-Leão quando aplicável. “Rendimentos de locação são frequentemente cruzados com informações das imobiliárias e também com dados bancários. A omissão é facilmente identificada”, afirma. 

Casos específicos 

• Imóvel adquirido com FGTS - O valor do FGTS utilizado deve ser declarado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, sob a natureza “41 – FGTS”.
• Imóvel comprado na planta - Deve ser informado na ficha “Bens e Direitos”, com atualização anual conforme os valores pagos até a entrega das chaves.
• Consórcio - Devem ser informados os valores pagos até 31 de dezembro de cada ano. Após a contemplação, passa-se a declarar o imóvel, mantendo o histórico na discriminação.
• Imóvel no exterior - Deve ser declarado pelo valor de aquisição convertido para reais na data da compra, seguindo as regras de tributação vigentes para bens no exterior. 

Atenção à evolução patrimonial 

Para Richard Domingos, o principal cuidado é garantir coerência entre renda e crescimento do patrimônio.“A Receita monitora a compatibilidade entre o que a pessoa ganha e o que ela acumula. Se alguém declara renda baixa e adquire imóveis de alto valor, isso naturalmente acende um alerta”, explica. 

Ele reforça que guardar escritura, contrato, comprovantes de pagamento e documentos do financiamento é essencial por, no mínimo, cinco anos. “Organização é a palavra-chave. Declarar corretamente o imóvel evita dor de cabeça futura e reduz significativamente o risco de questionamentos da Receita Federal”, conclui. Com o avanço dos cruzamentos eletrônicos e o compartilhamento de dados entre cartórios, bancos e Fisco, a recomendação é clara: atenção aos detalhes e informação precisa são fundamentais para manter a declaração em conformidade.