Salvador tem mais de 4 mil lançamentos imobiliários só no primeiro semestre

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29.09.2021, 06:20:00
(Arisson Marinho/CORREIO)

Salvador tem mais de 4 mil lançamentos imobiliários só no primeiro semestre

Previsão do setor é que segundo semestre de 2021 seja o melhor dos últimos seis anos

Apesar da pandemia de covid, o mercado imobiliário  de Salvador e das cidades da Região Metropolitana vêm apresentando um forte crescimento nos últimos meses. Somente neste primeiro semestre de 2021, as construtoras e incorporadoras lançaram na RMS 4.253 unidades residenciais, numa alta de 17% em relação a igual período do ano passado, quando foram lançados 3.604 casas e apartamentos. Se comparado com 2019, o aumento é de 48%. Com 2018, o salto é ainda mais impressionante: supera  600%.   

Os dados são da Brain Inteligência Estratégica, uma empresa de pesquisa e consultoria em negócios, com atuação no mercado imobiliário. Eles também identificaram a maior quantidade de lançamentos de imóveis residenciais desde 2018 no primeiro trimestre de 2021. Foram 3.338 casas ou apartamentos, o que representa 79% de tudo que foi lançado neste ano.  

Também houve crescimento do Valor Geral de Vendas (VGV), ou seja, da soma do preço estimado de todas as unidades de um empreendimento a ser lançado. Em Salvador, esse índice ficou em R$ 1,1 bilhão, 17% a mais dos R$ 969 milhões obtidos no primeiro semestre de 2020.  

“É uma recuperação, mas em relação ao potencial da cidade, é pouco. Dado o tamanho de Salvador, era para o VGV estar entre R$ 1,5 e R$ 1,8 bilhão”, defende Fábio Tadeu Araújo, sócio-dirigente da Brain. 

Mais unidades populares e nada de comercial 
Apesar do primeiro semestre de 2021 ter registrado aumento na quantidade de unidades residenciais, o número total de empreendimentos lançados (17) foi menor do que no mesmo período do ano passado (22). "Neste ano, tivemos mais empreendimentos com mais unidades vindos, potencialmente, via programa Casa Verde e Amarela”, justifica Araújo.   

O levantamento também mostra que, em 2021, ainda não houve lançamento de prédios comerciais em Salvador e RMS. O último surgiu no final do ano passado. Trata-se de um empreendimento de 140 unidades, localizado em Camaçari, de acordo Claudio Cunha, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA). Ele não acredita ser um problema exclusivo da Bahia esta ausência de investimento na área comercial.  

“O mercado como um todo está passando por isso com o advento do home office. Atualmente, observamos um retorno das atividades presenciais. Isso vai fazer surgir novos lançamentos lá na frente”, explica.  

Para ambos entrevistados, os dados mostram o mercado imobiliário se recuperando da crise iniciada em 2014. “Deste ano até 2019, a gente praticamente não lançou nada. Havia insegurança e só no último trimestre começou a ter recuperação do mercado. Isso criou uma demanda reprimida visualizada agora”, diz Cunha.   

Mercado em recuperação 
O exemplo da construtora OR evidencia essa recuperação. Em 2020, a empresa não fez nenhum lançamento. Já no primeiro semestre de 2021, surgiu o Terra Dourada Parque Camaçari. O empreendimento tem, no total, 418 lotes para construção de casas. 

"Em maio, o lançamento da primeira fase se revelou um sucesso, com a comercialização de 100% dos lotes disponibilizados para aquele momento, antecipando a segunda fase, que obteve um semelhante sucesso de vendas", disse a empresa, em nota. 

Já a MRV, em 2021, lançou quatro unidades: Solar Vista Mar, em Pirajá; Reserva da Colina, em Cajazeiras; Vista do Joanes, em Buraquinho, bairro de Lauro de Freitas; e Solar de Ibiza, em Abrantes, distrito de Camaçari. No primeiro semestre de 2020, houve apenas o condomínio Parque Costa do Cacau, integrante do complexo Solar da Costa, em Abrantes, Camaçari. 

"Estamos lançando mais um empreendimento em Cajazeiras neste mês de setembro, o Reserva dos Ventos, e contamos com a possibilidade de mais dois ainda em 2021, na Grande Salvador", afirma a gestora comercial da MRV, Flávia Cezimbra. No total, são mais de 1,5 mil novas unidades residenciais somente em 2021. 

Todo esse crescimento gerou vagas de emprego na empresa. Na Bahia, são seis vagas para profissionais de engenharia civil com experiência em canteiro de obras, duas vagas de analista de produção, sete vagas para estudantes de engenharia civil e a empresa também está credenciando corretores autônomos.

Outro bom exemplo de atuação vem da construtora Pejota. Por lá, entre janeiro e agosto de 2021, foram vendidas 133 unidades dos empreendimentos Vivver Ulysses e Vivver Novo Horizonte. O valor representa 221% a mais das vendas feitas no mesmo período de 2020. Apenas nos últimos dois meses, foram 47 unidades vendidas nos dois empreendimentos. No primeiro semestre, foram 86 unidades. 

"Ou seja, nos dois primeiros meses desse semestre, alcançamos mais da metade de toda a venda efetuada no primeiro semestre desse ano. Isso sugere uma curva ascendente. Precisamente no mês de agosto de 2021, tivemos 44 vendas, três vezes a mais da média mensal correspondente ao primeiro semestre do ano", destacou Clarissa Souza, analista comercial da Pejota. 

Ademi e prefeitura também calculam recuperação do setor de construção civil
A Ademi-BA também observa aumento no lançamento de casas e apartamentos. Segundo pesquisa com associados, em Salvador, no primeiro semestre de 2021, foram lançadas 815 unidades residenciais, 39% a mais das 588 lançadas no mesmo período de 2020. A Ademi não tem dados que incluam a RMS.

Já a Secretaria Municipal de Desenvolvimento e Urbanismo (Sedur), em todo o ano de 2020, deu o licenciamento para construção de 8.793 unidades habitacionais licenciadas. Esse foi o recorde histórico da pasta. Segundo o diretor de licenciamento da Sedur, Misael Aguilar, esse número reflete na quantidade de imóveis que foram lançados agora em 2021.  

“É que após ser licenciado, o empreendimento tem que obter registro de incorporação no cartório, o que demanda tempo. Só depois ele é lançado, mas algumas empresas ainda adiam isso por motivos estratégicos. O fato é que, em 2021, a gente vê o resultado do que licenciamos em 2020”, argumenta. Isso foi possível devido ao cenário positivo no ano passado.  

“Apesar da pandemia, tivemos taxa de juros baixa naquele ano e o então prefeito ACM Neto (DEM) deu desconto de 50% para a construção civil no valor da outorga onerosa, o que atraiu investidores", lembra.  

A concessão desse benfício ocorreu até dezembro do ano passado. Esse ano, de acordo com Misael, uma nova lei deve ser sancionada pelo atual prefeito Bruno Reis (DEM) dando novamente o desconto. Até o momento, 4.183 unidades habitacionais foram licenciadas pela Sedur em 2021. Com o benefício, a expectativa é que outras 6 mil ganhem licença até o fim do ano. “Tem uma série de empresários esperando a sanção dessa lei para lançar novos projetos e isso também vai refletir nos números de 2022”, projeta.   

Segundo semestre vai ser o melhor dos últimos seis anos para setor imobiliário 
De acordo com Fábio Tadeu Araújo, a previsão para o setor é do segundo semestre de 2021 ser o melhor desde o início da crise imobiliária. “A gente acha que vai ser o melhor semestre dos últimos seis anos”, afirma. O Grupo Smart Construções também tem comemorado sucesso de vendas de empreendimentos. Nos últimos dois anos, foram sete lançados em bairros estratégicos de Salvador, como Itapuã, Barra, Costa Azul e Pituba. Todos foram vendidos em cerca de um mês.  

O último deste foi o Smart Convenções, formado por 320 apartamentos com preços a partir de R$ 135 mil. Segundo a empresa, 80% das residências foram vendidas em cerca de 20 dias. “O estilo de imóvel Smart atende a demanda crescente por apartamentos menores, com infraestrutura outdoor completa, ideal para quem quer morar ou investir”, comenta César Mesquita, engenheiro civil, sócio e diretor técnico do Grupo Smart. 

Para Claudio Cunha, a pandemia gerou mais vontade de adquirir um novo apartamento entre as pessoas e também contribui com esse cenário.

“Tem os que moravam numa casa grande demais e perceberam não ser necessário; tem as famílias que precisaram de locais maiores; tem os que buscaram na RMS e Litoral Norte mais contato com a natureza... cada um tem sua necessidade e os empreendimentos surgem para atendê-las”, disse.

A construtora JVF e Tenda também foram procuradas, mas não quiseram participar da reportagem. 

Residências de dois quartos são as preferidas das construtoras 
Só em Salvador, 73% das ofertas são de residências com dois quartos. Na RMS, esse índice chega a atingir 95%. “Nem sempre foi assim. A tendência é essa desde quando o Programa Casa Verde e Amarela começou a existir e viabilizar apenas apartamentos com essa característica. Antes, o mercado era mais restrito à classe média e a proporção era mais equilibrada entre dois e três dormitórios”, disse Araújo.  

Não necessariamente as residências de dois quartos são mais caras do que as de apenas um dormitório. Segundo a pesquisa da Brain, em Salvador, o preço do médio do metro quadrado para a primeira opção é de R$ 4.588. Já o de um quarto sai por R$ 8.720 por metro quadrado, praticamente o mesmo das residências de três (R$ 8.499) e quatro (R$ 8.965) dormitórios.  

Isso é explicado também pela popularização de residências econômicas, pertencentes ao Programa Casa Verde e Amarela e mais baratas do que as demais. Em Salvador, o metro quadrado de um apartamento desse tipo (R$ 3.447) chega a ser quase três menor do que um do tipo super luxo (R$ 9.866).  

Na RMS, número de lançamento de imóveis continua maior do que vendas 
Outro dado revelado pela pesquisa é a venda de casas e apartamentos em Salvador e RMS ter tido crescimento de 21%. Foram 3.442 vendas neste primeiro semestre frente as 2.850 registradas no mesmo período do ano passado. Em ambos os períodos, o número de lançamentos superou o de vendas, sendo 4.253 em 2021 e 3.604 em 2022.  

Isso é o contrário do que acontece a nível nacional. Segundo o balanço divulgado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o Brasil registrou aumento de 46,1% no número de unidades residenciais vendidas (apartamentos novos) no 1º semestre de 2021, na comparação com o mesmo período do ano passado.  

Os lançamentos de novas unidades também registraram aumento no 2º trimestre e cresceram 51,3% em relação ao 1º trimestre de 2021. Contudo, apesar dos números positivos, o presidente da CBIC, José Carlos Martins, se mantém moderado, já que as vendas vêm sendo maiores que os lançamentos, inclusive no acumulado de 12 meses. O presidente destaca que a alta dos materiais ainda preocupa o empreendedor brasileiro e continua sendo o principal empecilho para o maior crescimento do setor.  

“Estamos vendendo muito bem, o mercado é um grande comprador, mas o que preocupa são os lançamentos. Não crescemos tanto nesse quesito quanto nas vendas, e isso mascara um problema. O preço do imóvel subiu, mas nada proporcional ao aumento de insumos. Esse medo faz com que muitas empresas reduzam seus lançamentos, e assim, nosso mercado tende a acelerar os preços de vendas na sequência”, afirmou Martins. 

José Carlos ainda destacou que os maiores índices de crescimento foram nas regiões Norte e Nordeste, que neste 2º trimestre tiveram aumento de 162,9% e 127,5%, respectivamente, nas unidades lançadas em relação ao 1º trimestre de 2021. 

Lista dos 20 bairros de Salvador com o metro quadrado mais caro, segundo a Brain: 

Bairro R$/m² 
1 Barra 9.603
2 Horto Florestal 9.428
3 Rio Vermelho 8.111
4 Costa Azul 8.100
5 Caminho das Árvores 7.986
6 Ondina 7.901
7 Stella Maris 7.652
8 Praia do Flamengo 7.528
9 Jd Apipema 7.496
10 Jaguaribe 7.396
11 Pituba 7.369
12 Loteamento Alphaville 6.929
13 Jd Armação 6.666
14 Parque Bela Vista 6.653
15 Jardim Santa Teresa 6.522
16 Brotas 6.517
17 Santa Teresa 6.203
18 Imbuí 6.194
19 Cabula 6.084
20 Piatã 5.790

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