Vendas de imóveis de alto padrão se sustentam, mas lucratividade cai

As incorporadoras que atuam no segmento de médio e alto padrão tiveram uma temporada de balanços marcada pela resiliência das vendas, que ajudou a encorpar o faturamento. Mesmo assim, houve perda de margens e de lucro, na média, com algumas empresas afetadas por projetos menos rentáveis.

As nove maiores incorporadoras do segmento que já divulgaram seus balanços (Cyrela, Eztec, Gafisa, Helbor, Lavvi, Mitre, Moura Dubeux, Trisul e Tecnisa) tiveram lucro conjunto de R$ 365,7 milhões no terceiro trimestre, o que representa queda de 16% em relação ao mesmo período de 2022.

Já a receita líquida somou R$ 3,59 bilhões, alta de 11% na mesma base de comparação. A margem bruta média - que representa a lucratividade da empresa - encolheu de 28,9% para 25,0%, e a margem líquida baixou de 13,4% para 10,2%.

Os lançamentos caíram 30%, para R$ 2,8 bilhões, em um sinal de maior cautela das empresas e maior foco na redução dos estoques. As vendas cresceram 7,5%, para R$ 3,7 bilhões (patamar bem acima dos lançamentos no trimestre).

"As empresas estão lançando menos porque o mercado está mais difícil devido aos juros altos", diz o analista do BTG Pactual, Gustavo Cambaúva. "Essas empresas já não conseguem subir tanto os preços e algumas tiveram perda de margem".

Queda de juros

As taxas do crédito imobiliário estão na faixa de dois dígitos na maioria dos bancos, o que dificulta as vendas. Mesmo com o início dos cortes da Selic, a taxa do crédito habitacional só deve recuar daqui a alguns meses. Considerando esse contexto, o crescimento das vendas foi um dado bastante positivo, na visão de Cambaúva. "Dá para dizer que o cenário das empresas, na média, foi excelente no atual momento de juros altos".

Na visão dos analistas do Citi, André Mazini e Hugo Grassi, o trimestre das incorporadoras foi bom, embora um tanto discreto na parte operacional. "As vendas ainda foram consistentes, mas os incorporadores desaceleraram os lançamentos", observa Grassi. "Se cair o juro, ajuda a incentivar a compra de imóvel", emenda Mazini, ponderando que ainda não está claro quando isso deve acontecer.

Os destaques positivos do terceiro trimestre, segundo os analistas, foram Cyrela, Lavvi e Moura Dubeux, com ganho e/ou manutenção das margens em patamares elevados. Isso aconteceu por causa de lançamentos mais concentrados em projetos de alto padrão e luxo, com maior rentabilidade. Já Mitre, Eztec, Trisul e Tecnisa tiveram queda na margem bruta, afetadas por questões variadas, como projetos de safras anteriores com menor velocidade de vendas, ofertas pontuais de descontos, subida de custos e/ou incidência de distratos.

A previsão é que o ano comece morno em termos de lançamentos nos setores de médio e alto padrão, estima Cambaúva. "A expectativa é que o volume de lançamentos fique estável ou, talvez, com algum crescimento muito pequeno. As empresas ainda estão cautelosas, então, devem começar o ano com o pé no freio".

Já o time do Citi espera que os lançamentos tenham uma queda por causa de uma revisão dos projetos pelas empresas. Como o Plano Diretor da cidade de São Paulo acabou elevando o potencial construtivo de algumas regiões, os analistas esperam que as incorporadoras façam ajustes nos projetos para explorar esses ganhos, o que exigirá novo licenciamento, processo que toma tempo.

"O ano de 2024 deve ter um volume de lançamentos aquém do que as incorporadoras poderiam fazer porque devem 'reprotocolizar' os seus projetos", estima Grassi. "O bom é que isso vai ajudar a readequar a oferta. O estoque estava alto e incomodando as empresas".