Os síndicos e o poder: até onde vai a autoridade dos administradores de condomínios?

O celular vibra no meio do jantar. No grupo do condomínio, o síndico anuncia uma nova regra: visitantes agora devem informar CPF na portaria. Um morador questiona. Outro lembra que ninguém foi consultado. Alguém pergunta se isso é legal. Em poucos minutos, surgem mensagens atravessadas e o silêncio constrangido de quem prefere não comprar briga com a administração do prédio. Em muitos condomínios, decisões que afetam diretamente a vida dos moradores são tomadas assim, como se o síndico ocupasse um cargo sem limites, onde a convenção interna, a vontade pessoal e o exercício de poder são os únicos parâmetros.

Nas últimas semanas, o podcast “A Síndica”, do jornalista Chico Felitti, trouxe à luz uma pergunta familiar para milhões de brasileiros: até onde vai, afinal, a autoridade de quem administra um condomínio? Entre câmeras usadas para vigiar moradores, assembleias esvaziadas, perseguições, obras sem transparência e multas arbitrárias, especialistas alertam, em primeiro lugar, que a convenção condominial não está acima da Constituição nem do Código Civil.

Mas quem fica atento a isso? A advogada e administradora de condomínios, Rose Smera, que atua na área há 30 anos, explica que o distanciamento dos moradores é a primeira e necessária condição do autoritarismo: “Temos um estigma de que reunião de condomínio é uma coisa insuportável e muita gente não desce. Então, os síndicos muitas vezes acham que podem fazer o que desejarem”, afirma.

O debate também ganha força porque os conflitos condominiais cresceram nos últimos anos junto com a verticalização das cidades no Brasil. Em 2025, o IBGE indicou que cerca de 15% da população brasileira vive em apartamentos, o que equivale a aproximadamente 25 milhões de pessoas. Atualmente, o setor condominial movimenta algo entre R$ 165 e R$ 300 bilhões por ano - segundo estimativas de entidades do mercado imobiliário, associações do setor e levantamentos da imprensa especializada - administrando estruturas que, em muitos casos, funcionam como pequenas empresas privadas. E, potencialmente, rentáveis.

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Para entender a importância e complexidade desses espaços, vale lembrar que todo condomínio funciona como um microcosmo onde tensões sociais aparecem em escala reduzida. A jornalista Arla Coqueiro define: “Em muitos condomínios existem problemas de racismo, preconceitos diversos e até o autoritarismo de os moradores mais antigos acharem que mandam mais”. A convivência cotidiana ainda expõe, muitas vezes, uma intolerância velada contra inquilinos, alimentada pela ideia de que “proprietários têm mais direitos”. Nessa sopa de erros, o status muitas vezes passa até pelo “modelo do carro”, mesmo quando o morador atrasa a própria taxa condominial. “Quem tem um carro melhor na garagem, às vezes está com o condomínio atrasado, mas a pose não revela isso”, afirma Arla.

Essa distorção de valores é terreno fértil para gestões autoritárias. Se ao ambiente, hostil entre condôminos, soma-se o clássico desinteresse coletivo pelas assembleias, abre-se um vácuo de participação que permite a ascensão de pequenos “ditadores”, figuras que confundem o cargo de gestor com “líderança irrestrita”. Gina Leite, produtora cultural que foi síndica de um prédio na Graça por mais de dez anos, concorda que essa é a raiz do problema: “Isso (as gestões autoritárias) é por causa de um vazio, porque se tivesse maior interesse em participação, não teria esses casos que são aberrações”.

O surgimento dessas figuras é tão comum que aparece frequentemente em fóruns jurídicos e comunidades online voltadas ao direito condominial, onde moradores relatam perseguições, constrangimentos em grupos de WhatsApp, dificuldade de acesso a documentos financeiros e sensação de isolamento diante de administrações consideradas abusivas. O portal SíndicoNet, uma das principais referências nacionais em gestão condominial, tem ampliado a cobertura de temas relacionados a conflitos de convivência, assédio e judicialização em condomínios.

Profissionais do direito condominial também observam crescimento de disputas relacionadas à hipervigilância e ao uso de regras internas para controlar hábitos privados dos moradores. A entrada em vigor da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) ampliou os debates sobre privacidade em condomínios, tema que também aparece em análises e orientações jurídicas da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) e do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec).

PODER LIMITADO

Nesse cenário, especialistas insistem em um ponto central: a convenção do prédio não é soberana. Rose esclarece a hierarquia legal que deve ser respeitada: “Primeiro Constituição Federal. Depois Código Civil, depois leis esparsas, depois vale a convenção registrada e depois o seu regimento interno”. Por exemplo, se a convenção prevê multas de 20% por atraso de pagamento de taxas, o Código Civil de 2002 invalida a regra e limita a cobrança a 2%. A advogada reforça: “Pode olhar o seu boleto, que o seu condomínio não pode mais cobrar esse valor porque o Código Civil proíbe”.

Rose também comenta a hipervigilância, contando o caso de uma síndica que monitorava a vida pessoal de vizinhos por câmeras acessadas dentro do próprio apartamento e aponta uma regra clara: “O sistema de monitoramento não pode ser na casa do síndico. Ele tem que estar numa sala específica da área comum”, alerta a advogada. Rose recorda que o monitoramento virava fofoca: “ela passava o dia inteiro monitorando a vida das pessoas, não conseguia manter a língua dentro da boca e dizia coisas do tipo ‘tá de namorado novo, né?’”.

Em comunidades online, moradores também relatam conflitos envolvendo compartilhamento excessivo de informações pessoais. Rose é taxativa sobre a coleta de dados para permissão de entrada, especialmente a tentativa de controle sobre a quem cada condômino permite acesso: “No momento em que eu começo a exigir diferentes nomes e CPFs para cadastrar tags vinculadas a uma unidade, por exemplo, aí eu já ultrapassei o meu limite administrativo”, afirma.

GESTÃO TÓXICA

O desgaste emocional provocado por administrações autoritárias pode ter impacto na saúde mental de moradores. João viveu um desses pesadelos em Salvador, com uma síndica que, segundo ele, via o controle como missão de vida: “sofri todo tipo de assédio. Ela procurava a dona do apartamento onde eu morava para questões cotidianas, sempre importunando e tentando me desqualificar perante a comunidade e a proprietária. Eu adoeci psicologicamente e entendi que administrações condominiais podem funcionar como quadrilhas que cometem todo tipo de abusos”, desabafa.

Segundo ele, a perseguição era sustentada pelo conselho que funcionava como uma “panelinha”, protegendo a síndica e isolando moradores que discordassem de qualquer ação. Para lidar com as arbitrariedades, ele precisou contratar um advogado.

Já Nicole relata viver uma rotina semelhante em um condomínio onde, segundo ela, o síndico transformou a vigilância em instrumento de controle cotidiano. “Ele chega nos lugares como se fosse o dono. Tem câmera na área da piscina apontada para as mulheres de biquíni, câmera na academia, tudo para ficar olhando a vida dos outros”, afirma. A moradora diz ainda que os equipamentos foram instalados sem debate transparente com os condôminos e que muitos sequer sabem que há captação de áudio nas áreas comuns. “Ele falou que ia botar câmera na piscina, mas não disse que tinha áudio. Ninguém sabe direito como essas câmeras funcionam”, reclama.

Ainda segundo Nicole, o sistema de monitoramento pode ser acessado diretamente pelo síndico no celular pessoal dele, sem compartilhamento com os demais moradores. “Ninguém tem acesso, só ele”, relata. Nicole, assim como João, são nomes fictícios de pessoas reais que temem represálias.

Especialistas em mediação apontam que condomínios passaram a concentrar problemas típicos das relações de trabalho e da política institucional: perseguição, isolamento social, humilhação pública e uso seletivo de regras para punir desafetos. Em muitos casos, essa atuação é sustentada pela crença de que moradores comuns não têm conhecimento jurídico, tempo ou dinheiro para enfrentar a estrutura administrativa do prédio.

BOLSO APERTADO

A falta de transparência financeira é outra das principais fontes de tensão. Obras sem explicações claras, cobranças extras pouco detalhadas e resistência em apresentar contratos ou extratos bancários estão entre as reclamações mais comuns de moradores em disputas condominiais. Prestação de contas e obras aparecem de forma recorrente como focos de conflito em condomínios, segundo análises publicadas pelo portal SíndicoNet.

Ainda no quesito “obras e serviços”, uma prática controversa e corriqueira é a contratação de empresas “amigas do síndico". Rose sugere um caminho para blindar a gestão honesta de desconfianças: “Eu sempre aconselho que os meus síndicos peguem pelo menos quatro a cinco empresas e na hora da escolha, ele não vote, porque na qualidade de gestor, ao meu ver, você já está suspeito ali naquele momento”. Ela também lembra que cobrar laudos e acompanhar contratos é uma das formas mais eficazes de fiscalização por parte dos moradores.

DEMOCRACIA VIVA

Na direção oposta das gestões autoritárias, experiências bem-sucedidas apostam no fortalecimento das relações humanas. A ex-síndica Gina define o condomínio como a “matriz mínima da democracia”. Sua gestão, amplamente aprovada por moradores, foi baseada em participação e inclusão, transformando as reuniões em espaços acolhedores: “lá no prédio a gente acredita que tá construindo também uma comunidade e já tivemos até assembleia com pizza, com cachorro, com cerveja (risos)”, se diverte.

Ainda em sua administração, grupos de trabalho analisavam previamente as contas do condomínio e discutiam cortes de despesas antes das assembleias, criando um ambiente de confiança que praticamente eliminou a inadimplência. Ela recorda que, quando os moradores participam, o compromisso aumenta: “A questão da inadimplência, eu acho que tá muito ligada ao compromisso que as pessoas têm com esse bem que é comum”.

TRANSPARÊNCIA TOTAL

A tecnologia também pode ser uma aliada da transparência. Iêda Marques, síndica e moradora do Edifício Módulo (Barra), envia relatórios mensais de receitas e despesas junto com o boleto da taxa condominial, “permitindo o acompanhamento claro e responsável da situação financeira”, explica ela, que mantém canais abertos por WhatsApp pessoal para sugestões e dúvidas. “Prezamos pela transparência e pela comunicação contínua com os moradores”, completa.

Mesmo em administrações que não prezam pela transparência, a advogada Rose reforça que todo morador adimplente tem o direito de consultar a pasta de documentos do condomínio. “Pelo menos solicitar a pasta mensal e folhear para saber que despesas foram feitas”, aconselha.

COMUNIDADE SÃ

Além de evitar processos e "climões", a gestão saudável também colabora para a formação de vínculos entre vizinhos. Rose, militante dessa corrente de pensamento, costuma perguntar em suas assembleias: “se hoje você tiver qualquer problema dentro da sua unidade, quem é que vai lhe socorrer primeiro? O seu vizinho ou seu familiar que não mora no prédio?”.

Depois da experiência em um prédio de muitos apartamentos, Arla vive, hoje, em um pequeno condomínio no Costa Azul, com gestão saudável. Lá, a convivência positiva aparece no cotidiano: “Todos são muito acolhedores, então se você tem um idoso na família, todos cuidam, se preocupam. Vizinhos trocam chaves reservas, as pessoas se importam umas com as outras”, resume a jornalista.

Enquanto isso, em outros endereços, o autoritarismo avança alimentado pela distância entre vizinhos e pela preguiça de descer para a assembleia. Ou, em casos mais graves, pela falta de coragem de reagir e fazer as denúncias necessárias.

O QUE O SÍNDICO NÃO PODE FAZER

10 limites legais que ajudam a identificar se a gestão do seu condomínio é abusiva

1. Criar regras que violem a lei ou a convenção

O síndico não pode inventar normas próprias acima do Código Civil ou da convenção condominial.

2. Aplicar multas sem previsão ou sem devido processo

Toda penalidade precisa estar prevista nas regras e respeitar direito de defesa.

3. Expor inadimplentes publicamente

Divulgar nomes, apartamentos ou dívidas em murais, grupos ou comunicados pode gerar dano moral.

4. Negar acesso a documentos do condomínio

Prestação de contas, balancetes e contratos são de acesso dos condôminos.

5. Usar imagens de câmeras de forma indevida

Monitoramento não pode virar vigilância pessoal nem exposição de moradores.

6. Coletar dados pessoais sem justificativa adequada

Exigir informações excessivas de moradores ou visitantes pode violar a LGPD.

7. Tomar decisões financeiras sozinho em situações que exigem aprovação

Obras relevantes e despesas extraordinárias devem passar por assembleia, salvo urgência prevista em lei.

8. Favorecer empresas ou contratos sem critério transparente

Contratações devem seguir critérios objetivos e, idealmente, processo comparativo.

9. Impedir indevidamente o uso de áreas comuns

Restrições precisam estar previstas em convenção e não podem ser arbitrárias.

10. Exceder seu papel de gestor e agir como “dono” do condomínio

O síndico administra bens coletivos e não exerce poder pessoal sobre os moradores.

Por @flaviaazevedoalmeida