Bahia registra mais de 4,7 mil ações por despesas de condomínio em 2025

Entre o dia 1º de janeiro e o dia 21 de maio de 2025, a Bahia registrou 4.781 ações por despesas de condomínio. As informações são do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia (TJ-BA), que não soube precisar qual porcentagem desse número corresponde a processos por inadimplência. De acordo com o advogado Mateus Nogueira, sócio fundador do escritório Mateus Nogueira Advocacia que presta serviços para condomínios, é provável, no entanto, que essas ações sejam relativas à cobranças de taxa condominial do condomínio contra o condômino. 

Sabe-se, no entanto, que o número de dívidas condominiais encaminhadas aos cartórios do Brasil, nos últimos cincos anos, cresceu mais de 200%, conforme dados do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil (IEPTB).

De acordo com o estudo, o número de processos por cobranças de dívidas condominiais saltou de 4.885 em 2020 para 15.320 em 2024. Na perspectiva da advogada Lessiene Sardinha, especialista em Direito Condominial, esse incremento expressivo reflete as mudanças ocorridas no âmbito judicial e na carreira dos síndicos.

“O aumento das ações judiciais se deu principalmente após a vigência do CPC de 2015, quando a dívida de cota condominial passou a fazer parte do rol de títulos executivos extrajudiciais. Além disso, o surgimento do síndico profissional acarretou uma gestão profissional que preza pela recuperação dos créditos para manter o equilíbrio financeiro do condomínio e a valorização do patrimônio”, destaca.

O advogado Mateus Nogueira destaca também que os condomínios podem ingressar com a ação judicial contra o condômino no Juizado Especial Cível. "Para os valores de até 40 salários mínimos, o condomínio pode entrar com a ação no Juizado Especial Cível, que é popularmente conhecido como Pequenas Causas, e não há o pagamento de custas judiciais. Ou seja, o condomínio não paga nada, além dos honorários do advogado dele, ele não paga nada para o judiciário para entrar com essas ações".

Com a judicialização de casos de inadimplência se tornando cada vez mais comum, a especialista afirma que a cobrança judicial pode ocorrer a partir do primeiro mês de inadimplência. “Não há um número mínimo de parcelas ou meses em atraso para que o condomínio ajuíze a ação. A decisão cabe à administração, que deve seguir o disposto na Convenção do Condomínio ou na ata da assembleia de que deliberou e aprovou o prazo mínimo”, acrescenta a advogada Lessiene Sardinha.

O advogado Marcelo Linhares, também especialista em Direito Condominial, diz que o comum, no entanto, é que essas cobranças comecem a chegar, em média, entre 60 e 90 dias. Ele alerta para outras consequências além da judicialização do processo. “Pode haver inclusão nos órgãos de restrição de crédito, se a Convenção do Condomínio permitir, penhora de conta corrente, poupança ou qualquer aplicação financeira, assim como penhora de bens móveis e imóveis”, elenca.

Em caso de penhora, o imóvel é utilizado como garantia para o pagamento da dívida. Isso implica na perda de controle do bem por parte do proprietário, que não pode vendê-lo ou transferi-lo sem autorização judicial. Dessa forma, o imóvel pode ser leiloado para pagar a dívida ou, em alguns casos, transferido diretamente para o credor.

Se o proprietário optar ou for obrigado a realizar o pagamento por meio de acordo, a dívida pode ser quitada através de parcelamento. Em caso de morte, a advogada Lessiene Sardinha ressalta que a dívida não é transferida diretamente aos filhos, mas sim ao espólio, que responde pelas obrigações do falecido. Os herdeiros assumem a dívida até o limite do valor da herança recebida conforme dispõe o artigo 1.792 do Código Civil.

A dívida com as cotas condominiais prescreve após cinco anos, a contar da data de vencimento de cada uma. Em recente decisão, o STJ entendeu que dívidas prescritas não podem ser cobradas via judicial ou extrajudicial, contudo é possível o registro em órgão de proteção de crédito, situação que impõe ao vendedor uma condição restritiva para a transação até que haja a regularização da situação.