Lei do inquilinato: ordem de despejo já pode ser concedida por liminar

A partir de hoje, o inquilino que atrasar o pagamento do aluguel em um dia pode ter que deixar o imóvel no prazo de um mês. Se pagar em até 15 dias após a ação de despejo, ele ainda se livra da execução, mas, ainda assim, a expectativa do mercado é de que o volume de recursos judiciais aumente significativamente.

A nova lei do inquilinato, como vem sendo chamada, é na verdade uma atualização do texto de 1991,em boa parte para se adequar ao novo código civil. O prazo de 45 dias fixado na publicação da lei para sua entrada em vigor chegou ao fim, no último sábado, e tanto novos contratos como os já existentes passam a ser regidos pelas novas regras.

Maior garantia para proprietários deve incentivar aluguéis

A agilidade no processo de desocupação, que também se tornou mais simples, com a exigência de apenasummandado de desocupação - antes eram dois -, e a possibilidade de despejo através de liminar, animaomeracdo imobiliário. Para Luiz Amoedo, empresário do setor, a lei acaba com o acúmulo de dívidas e cria segurança jurídica para o proprietário.

“O problemaé o inquilino atrasar vários meses e  a dívida se tornar impagável”, argumenta. Com o amparo legal, a tendência é que mais proprietários se animem a ofertar imóveis para locação, aquecendo o mercado. É nisso que acredita o presidente do sindicato de compra,venda e locação de imóveis da Bahia,Sérgio Sampaio, que não vê no despejo sumário um excesso. “É claro que existe a tentativa de solução amigável”, defende.

PURGA DE MORA Alguns especialistas em direito imobiliário, no entanto, entendem que a lei do inquilinato é, na verdade, a lei do proprietário. Apesar de reconhecer que o antigo texto privilegiava os maus pagadores, o advogado Mário Cerveira Filho questiona o despejo sumário que, segundo ele, contraria a Constituição ao não garantir o direito de ampla defesa. Cerveira Filho prevê prejuízos tanto para inquilinos residenciais como comerciais com as mudanças na lei.

O principal deles seria com relação à purga de mora. Em linhas gerais, é a chance que o inquilino em débito tem de depositar os valores devidos emjuízo, corrigidos, para evitar a rescisão do contrato e consequente despejo. O texto anterior da lei permitia ao inquilino recorrer à purga de mora duas vezes a cada 12 meses. Agora, a chance de colocar o aluguel em dia só será possível uma vez a cada 24 meses de contrato.

 “O inquilino só tem direito de ter uma dor-de-barriga a cada dois anos”, critica Cerveira Filho. Para ele, essa limitação pode favorecer um comportamento extorsivo por parte dos proprietários. “Como ele sabe que pode despejar, a qualquer atraso vai entrar com ação na Justiça”, prevê o advogado, que acredita na utilização da inadimplência como instrumento para elevar os valores do aluguel.

Outro reflexo que se pode antecipar dos novos artigos incluídos ou modificados na lei é o aumento do volume de processos nos tribunais. “Num momento em que vemos a toda hora notícias de esforços para reduzir o acúmulo de processos, imagine quantas ações de despejo serão movidas com base nessa lei?”.

Lojistas temem concorrência predatória Logo que foi aprovado em comissão no Senado e encaminhado para a sanção do presidente Lula, o novo texto da lei do inquilinato foi alvo de críticas das câmaras de dirigentes lojistas. Uma articulação política conseguiu o veto de quatro artigos. Entre eles, o que permitia a rescisão do contrato de aluguel em favor de proposta de terceiro em maior valor.

O veto, no entanto, não protege totalmente o inquilino comercial e coloca em risco uma instituição de valor inestimável no mercado: o ponto-de-venda. A lei que passa a vigorar a partir de hoje prevê que o locador não mais é obrigado a renovar automaticamente o aluguel com mais de cinco anos. Havendo divergência de valores, o juiz pode determinar uma perícia para avaliar a procedência das propostas de renovação.

Enquanto isso, deve fixar o pagamento de aluguel não inferior a 80% do valor vigente, em caso de proposta de redução por parte do locatário, ou não superior a 80% do pedido pelo locador, que pode apresentar uma proposta muito acima do mercado. Não havendo acordo, o contrato é rescindido e o inquilino tem 30 dias para desocupar o imóvel. Antes, a desocupação só ocorria seis meses após a sentença final.

Caso tenha proposta de terceiro em valor superior, o proprietário pode propor um valor de renovação que torne inviável a manutenção do contrato. Além disso, a indenização pelo ponto-de-venda já consagrado, antes obrigatória, só será devida se o inquilino obtiver ganho de causa na ação renovatória. O que pode demorar anos e, ainda assim, não irá garantir o retorno ao imóvel desocupado.

Cuidados na hora de alugar podem evitar problemas no futuroAntes de alugar um imóvel é preciso tomar alguns cuidados para evitar problemas futuros. O Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor (Procon) tem algumas dicas.Uma delas é verificar as condições do imóvel, realizando, junto com o proprietário, uma vistoria, anotando o estado de conservação do imóvel por meio de um termo por escrito.

No contrato, é necessário constar valor do aluguel, índice de reajuste, duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento aluguel. Não poderá ser cobrado do inquilino valor referente à elaboração do contrato ou ficha cadastral. O proprietário pode exigir que o inquilino dê alguma garantia para a locação. No caso da caução, não pode ser maior do que o valor de três aluguéis e deve ser depositada em conta poupança.

Setor de seguro habitacional atuará sob novas regras O seguro habitacional ganhou novas regras que trarão mais empresas para atuar no setor. Com mais competição, aliada à forte procura por financiamentos de imóveis, a Superintendência de Seguros Privados (Susep) tem uma expectativa bastante positiva para o segmento em 2010. A principal alteração será a abertura do mercado para as seguradoras do ramo de pessoas.

Atualmente somente as do setor de danos é que podem oferecer a modalidade. O superintendente da Susep, Armando Vergílio, acredita que a medida trará mais competitividade ao setor, o que pode se refletir nos preços e na qualidade do serviço. Segundo a Susep, o setor de seguros habitacionais apresentou bons resultados em 2009. Entre janeiro e novembro, o faturamento do setor cresceu 26,1% em relação ao mesmo período de 2008.(Notícia publicada na edição impressa de 25/01/2010 do CORREIO)Veja também