De R$ 190 mil para R$ 500 mil: como a inflação provocou mudanças no Minha Casa, Minha Vida

Nos próximos dias, o Governo Federal deve anunciar atualizações no Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Além de contar com uma nova faixa que atenderá famílias com renda mensal entre R$ 8 mil e R$ 12 mil, o programa habitacional passará a dar condições especiais, com taxa de juros a 10,5% ao ano, para que esse grupo possa adquirir imóveis de até R$ 500 mil. O valor é inédito e reflete a pressão da inflação imobiliária, uma vez que, quando o MCMV foi criado em 2009, as condições especiais eram para imóveis de até R$ 190 mil.

A expectativa de mudança no programa ganhou força depois que o Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) aprovou a ampliação para a classe média, na última terça-feira (15). O entendimento entre especialistas, no entanto, é que esta é também uma tentativa de acompanhamento da inflação por parte do governo brasileiro, uma vez que, embora quem ganhe R$ 12 mil tenha, invariavelmente, maior poder aquisitivo do que aqueles que ganham R$ 7 mil, por exemplo, houve um empobrecimento geral da população.

Entre março de 2009 – época em que o Minha Casa, Minha Vida foi lançado – e março deste ano, a inflação acumulada do IPCA foi de 147,40%. Em outros termos, R$ 1 em março de 2009 equivaleu, em março de 2025, a R$ 2,47. Considerando as particularidades do ramo imobiliário, o corretor de imóveis Helder Sampaio, afirma que o aumento inflacionário foi ainda maior neste setor, de modo que um imóvel de R$ 190 mil naquela época equivale a um imóvel de, em média, R$ 500 mil hoje.

“O imóvel de R$ 190 mil que nós encontrávamos naquela época era um com 60 metros quadrados, dois quartos e elevador em um bairro de padrão médio, fosse nos melhores locais do Cabula, fosse em alguns locais da Paralela. Hoje, esse mesmo imóvel seria vendido numa faixa de R$ 400 mil a R$ 600 mil”, aponta o especialista.

Por sua vez, o valor de R$ 500 mil, naquele período, comprava um imóvel padrão médio com três quartos, garagem e elevador em bairros nobres, como a Pituba. “Hoje, esse valor não compra o padrão médio de lançamento de três quartos na Pituba, que é avaliado, no mínimo, em R$ 1,5 milhão. Dois quartos na Pituba já estão na faixa de R$ 1 milhão”, pontua Helder Sampaio.

Entre as motivações que contribuíram para esse cenário, está a própria valorização do setor imobiliário, conforme analisa Helder. “Houve valorização do metro quadrado em si pelos novos aperfeiçoamentos que esses imóveis foram recebendo. Muitos imóveis, apesar de estarem diminuindo de tamanho, também estão ganhando em tecnologia, conforto de equipamentos e áreas de lazer. Há muito tempo não se lança um prédio que não tenha piscina, academia, salão de festa e área pet”, frisa.

Na perspectiva do correspondente bancário Gabriel Brito, que há anos atua na intermediação de financiamentos imobiliários, a iniciativa do governo surge justamente para reparar essa alta no mercado imobiliário, que também reflete os altos preços da indústria da construção civil.

“O aumento dos valores de mão de obra e de material acabou pressionando [o governo] para que o programa Minha Casa, Minha Vida atendesse a imóveis de valor mais alto. Além disso, havia um elevado custo do financiamento devido ao aumento da taxa de juros. Os imóveis de R$ 500 mil que, há cinco anos, a classe média com renda até R$ 12 mil conseguia comprar, hoje já não eram acessíveis. Daí a necessidade de ampliação”, diz.

Com as mudanças já aprovadas pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o Minha Casa, Minha Vida deve ficar na seguinte configuração:

Faixa 1: de até R$ 2.640 para até R$ 2.850, com subsídio de até 95% do valor do imóvel

Faixa 2: de R$ 4,4 mil para R$ 4,7 mil, com subsídio de até R$ 55 mil e juros reduzidos

Faixa 3: de R$ 8 mil para R$ 8,6 mil, sem subsídios, mas com melhores condições de financiamento

Faixa 4: até R$ 12 mil, com taxa de juros nominal de 10,5% ao ano, 420 parcelas (35 anos) e limite de financiamento de até R$ 500 mil, de imóveis novos e usados.

Faixa 1: Entre R$ 190 mil e R$ 264 mil, a depender da região do país

Faixa 2: Entre R$ 190 mil e R$ 264 mil, a depender da região do país; até R$ 350 mil, desde que aceite pagar juros de 7,66% a 8,16% ao ano, sem subsídios

Faixa 3: Até R$ 350 mil para todas as regiões do país

Faixa 4: Até R$ 500 mil