Projeto da Louos limita construção de prédios na orla de Salvador em até 12 andares; entenda

Quais são os limites para Salvador crescer e como equilibrar desenvolvimento com sustentabilidade? A resposta cabe, inicialmente, em 127 páginas e sete grandes mapas da cidade que chegaram na manhã de ontem à Câmara Municipal.

É o projeto da Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (Louos), texto elaborado pelo Executivo que será discutido no Legislativo e irá definir questões práticas do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU), aprovado no último dia 13, como o limite máximo para a altura das edificações na Orla Atlântica.Canteiro considerado sombrio vai ganhar área de lazer após  concurso nacional(Foto: Mauro Akin Nassor/Arquivo CORREIO)Quando entregou o projeto para o presidente da Câmara, Paulo Câmara, na frente dos vereadores líderes de bancadas, o secretário do Urbanismo, Sérgio Guanabara, defendeu que se trata de um texto que busca preservar o verde na cidade e dinamizar as questões sociais e econômicas dos bairros. “São (medidas) indutoras do desenvolvimento, do crescimento e de oportunidades”, declarou.

MudançasA Louos, defende o secretário, pensa em como o crescimento pode não interferir na mobilidade, incentiva a criação de áreas sociais e prevê situações para impedir abusos e especulação imobiliária.

Um dos pontos destacados como positivo pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo da Bahia, órgão que tem um dos 41 assentos do Conselho Municipal, que debate a pauta, é o incentivo para aplicação dos conceitos de faixada ativa (edificações com área comercial no térreo e residencial nos pavimentos superiores) e fruição pública (áreas de convivência e de circulação que “confundem” positivamente a transição entre uma área pública de outra privada). Aderindo a esses formatos, os proprietários podem ganhar gabarito na proporção que dispensa para áreas comuns.  

Além disso, as discussões da Louos sempre reacendem o debate do sombreamento das praias na área atlântica (Barra a Stella Maris). Nessa área, o projeto cria quatro faixas com limitações de gabarito. A primeira faixa é a dos primeiros 60 m do limite da borda da cidade, no qual serão permitidas construções de até 12 pavimentos (36 m de altura)."As pessoas costumam achar que é apenas o gabarito, mas a autorização das construções vai depender de uma série de outros critérios, como os recuos e um estudo de sombreamento, que passa a ser obrigatório para qualquer nova autorização de construção”, adiantou o secretário.

E se o estudo apontar uma capacidade de construção além do limite determinado pela lei sem sombrear a praia? Ainda assim, segundo a equipe técnica da Secretaria de Urbanismo (Sucom), o limite será o determinado pela Louos. As faixas atrás de 60 m compreendem os limites de 90 m, 120 m e 150 m.

Nelas, serão permitidas a construção de edificações com até 15, 20 ou 25 andares, respectivamente. A nova lei cria uma comissão especial de licenciamento para deliberar sobre casos específicos e interpretações do texto.Na área da Baía de Todos os Santos, por conta das questões geográficas, não há sombreamento na praia. Lá, as limitações de construção seguem outros critérios, como o respeito da arquitetura histórica.

Audiências públicasCom 19 audiências públicas realizadas (5 delas exclusivas para a Louos e as demais em conjunto com o PDDU), o novo texto se distingue do anterior, considerado inconstitucional, entre outros motivos, pela participação popular, que não ocorreu anteriormente. A crítica do setor, agora, se dá no que chamam de embasamento técnico.

“O projeto não atende aspectos básicos, muito embora atenda muitos outros. O que nos preocupa é a falta de estudos para embasar as decisões.

Faltam índices ou são usados índices muitos antigos, e nem sempre se aproxima da realidade atual”, afirmou o vice-presidente da Conselho de Arquitetura e Urbanismo da Bahia, Raul Nobre.

Técnica do Plano Salvador 500, a urbanista Juliana Paes rebate as críticas e afirma que para o projeto foram elaborados estudos classificados como básicos e analíticos.

“Trata-se de uma revisão de uma legislação. Nela, você vê o que a lei anterior diz e o que deu certo e o que não deu, e com isso a gente se debruça em imagens aéreas e em indicadores”, defende ela.

Juntos, o PDDU – que aguarda sanção do prefeito – e a Louos compõem o principal conjunto de leis sobre a urbanização e o crescimento da capital.

Segundo a prefeitura, o desenvolvimento desses dois projetos, que estão sendo elaborados há três anos, desde que a Justiça considerou inconstitucional as revisões feitas em 2011 na gestão do prefeito João Henrique, compõe o Plano Salvador 500, uma série de encontros e oficinas que planejam a cidade até 2049, quando a capital completará 500 anos. 

“Esse texto que a Câmara vai analisar, como todo o primor técnico que já fez com o PDDU, atualiza uma lei que está em vigor há 32 anos, é uma legislação que já está defasada”, avaliou Guanabara, que representou o prefeito ACM Neto no ato no Salão Nobre da Câmara.

A Lei Orgânica do Município (LOM) sugere que o texto seja atualizado a cada oito anos.

Na terça-feira que vem, uma reunião de líderes de bancadas vai definir o calendário de audiências públicas para debater o texto. Ontem, além do presidente Paulo Câmara, participaram do ato de entrega o líder do governo, Joceval Rodrigues (PPS), e a líder da oposição, Aladilce Souza (PCdoB).

Projeto define forma de atuação em áreas mais pobresA dobradinha Louos-PDDU ampliou o número de Zonas Especiais de Interesse Social, as chamadas Zeis, que saltaram de 116 para 236.

O foco dessa definição é a regularização fundiária, a demarcação de áreas que merecem maiores intervenções do poder público por ter habitações precárias, além da definição de critérios que impedem a especulação imobiliária em localidades pobres que ficam em áreas privilegiadas.

Um dos principais projetos para as Zeis é a liberação de atividades comerciais e de serviços, como bancos e clínicas ambulatoriais, proibidas pela legislação até então em vigor.

"Quando você pensa nessas Zeis, você está falando de 60% da população, que mora em Cajazeiras, no Bairro da Paz, e em outros bairros, e que depende de se deslocar na cidade para ter acesso a serviços”, citou o secretário Sérgio Guanabara, da Sucom.

Ainda segundo ele, “isso interfere tanto no dia a dia do cidadão, como também na própria mobilidade da cidade”.

Conforme a Sucom, houve tanto a ampliação das áreas já existentes como os reconhecimentos de novos trechos. Mais da metade das Zeis (163) apontadas é de assentamento precário, seguidas de áreas de proteção ambiental ocupadas (43).

O zoneamento da cidade, pelo projeto, é dividido em 12 áreas de acordo com os usos e tipo de ocupação predominante. 

Segundo Guanabara, o conceito da nova Louos é de diversificação dos usos dessas zonas, evitando grandes deslocamentos na cidade.

Entre as zonas delimitadas, e que passam a contar com incentivos e padrões urbanísticos específicos, estão também as Zonas de Uso Sustentável das Ilhas, as Zonas de Desenvolvimento Econômico, as Zonas de Interesse Turístico, além de áreas com foco na proteção ambiental.