Imposto de Renda: tire suas dúvidas sobre a declaração de imóveis

Comprou uma casa nova no ano passado? Herdou algum imóvel? Tem uma propriedade rural? Se você fez transações imobiliárias no ano passado é preciso ter atenção para a necessidade de fazer a declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). É o caso do administrador Rubens Oliveira que comprou seu apartamento novo em novembro do ano passado e fez a declaração no início deste mês. “Eu pensei que não precisava declarar nada, mas quando liguei na Receita Federal me informaram que eu tinha que fazer a declaração”, contou. 

Se você ainda não fez a declaração como Rubens e ainda tem dúvida sobre como declarar o seu imóvel, o CORREIO selecionou  dicas, junto com a Receita Federal, sobre dúvidas de constribuintes sobre a declaração de imóveis (veja as dicas da Receita nesta página). O prazo para entregar a DIRPF - Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda - Exercício 2015- Ano base 2014 vai até 30 de abril. De acordo com a Confirp Consultoria Contábil, a primeira coisa a ser feita para declarar corretamente é o de levantamento de dados. Nesse caso, segundo a Confirp, é importante  separar os documentos comprobatórios da aquisição do referido imóvel, tais como: compromisso de venda e compra de imóvel e/ou escritura de venda e compra de imóvel; comprovantes de pagamento, inclusive de financiamentos realizados; contratos de financiamento, demonstrando o quanto de FGTS fora utilizado para amortização do saldo devedor. 

Especialista em Tributos da Mongeral Aegon, Reginaldo Coutinho destaca que não é apenas na declaração do imóveis que é preciso ter atenção aos documentos. “Comprovantes de gastos com doações a entidades, informes de rendimentos financeiros, gastos com educação, fontes pagadoras, saúde, contratos de compra e de venda de imóveis ou de bens móveis (automóveis e motos), contribuições previdenciárias, pagamento de pensão alimentícia devem ser guardados”, diz.

Balanço divulgado pela Receita Federal na  quinta-feira indica que apenas 32,33% do total de 27,5 milhões de declarações que a Receita espera receber até o dia 30 deste mês  já foi entregue. A multa por atraso de entrega é estipulada em 1% ao mês-calendário até 20%. O valor mínimo é R$ 165,74. Quanto antes o contribuinte entregar a declaração,  mais cedo receberá o valor correspondente à restituição. Têm prioridade no recebimento pessoas com mais de 60 anos de idade, contribuintes com deficiência física ou mental e os que têm doença grave. Independentemente da aquisição ou não de um imóvel,  estão  obrigados a fazer a declaração do imposto os contribuintes que receberam, em 2014, rendimentos tributáveis superiores a R$ 26.816,55 ou rendimentos isentos – não tributáveis ou tributados somente na fonte –, cuja soma seja superior a R$ 40 mil.

 Tire suas dúvidas sobre a declaração de imóveis no Imposto de Renda 

Como declarar imóvel adquirido ou quitado com a utilização do FGTS?

O contribuinte deve informar no campo “Discriminação” da Declaração de Bens e Direitos a situação ocorrida, seja de aquisição ou quitação, com a utilização de recursos oriundos do FGTS. Somar o valor do FGTS ao valor pago pela aquisição e informar o resultado no campo ”Situação em 31/12/2014 (R$)”. Em Rendimentos Isentos e Não tributáveis informar o valor do FGTS recebido.

Como declarar as aquisições efetuadas por meio de contrato particular de compra e venda ou contrato de gaveta, quando a aquisição ocorre num determinado ano-calendário e a escritura em cartório em outro ano-calendário?

O contrato particular firmado entre construtora/agente financeiro ou pessoa física e o adquirente é instrumento válido para configurar a aquisição do imóvel, mesmo que o adquirente não tenha desembolsado qualquer quantia. Assim, o adquirente deve informar os dados da aquisição no campo “Discriminação” e o valor pago até 31 de dezembro, no campo da situação referente ao ano-calendário do contrato.

Como proceder quando o imóvel locado pertencer a mais de uma pessoa física?

Quando o imóvel locado pertencer a mais de uma pessoa física, em condomínio, o contrato de locação deve discriminar a percentagem do aluguel que cabe a cada condômino. Caso não conste no contrato essa cláusula, recomenda-se fazer um aditivo ao mesmo. Quando o locatário for pessoa jurídica, essa deve efetuar a retenção na fonte aplicando a tabela mensal em relação ao valor pago individualmente a cada condômino. Anualmente, a pessoa jurídica locatária deve fornecer comprovante do rendimento que couber a cada um, com indicação do respectivo valor retido na fonte.

Em se tratando de bens comuns, em decorrência do regime de casamento, os rendimentos são tributados na proporção de 50% em nome de cada cônjuge ou, opcionalmente, podem ser tributados pelo total em nome de um dos cônjuges. Na união estável, adota-se idêntico tratamento, salvo contrato escrito entre os companheiros (neste caso, será fixado o percentual nele previsto), aplicando-se o regime da comunhão parcial de bens (bens comuns, em decorrência do regime de casamento).

Dependente que recebe herança ou doação em bens móveis, imóveis ou direitos perde a condição de dependente?

O simples recebimento de herança ou doação não acarreta a perda da qualidade de dependente, observados os requisitos legais. Os bens ou direitos devem ser incluídos na declaração do responsável. O valor correspondente deve ser informado como rendimento isento e não tributável e os rendimentos produzidos por esses bens ou direitos são tributados na declaração do responsável

Como declarar os bens adquiridos na constância da união estável?

Na união estável, salvo contrato escrito entre os conviventes, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens. Quando os conviventes optarem por apresentar a Declaração de Ajuste Anual em separado, todos os bens ou direitos comuns devem ser relacionados em apenas uma das declarações, independente do nome de qual convivente consta na documentação dos referidos bens ou direitos, tais como: imóveis, conta-corrente, veículos, ações.

O pai deu ao filho o usufruto de rendimentos de aluguel de imóvel. Como tributar esses rendimentos?

Se o usufruto constar de escritura pública averbada no registro de imóveis, o pai, ao relacionar o imóvel em sua Declaração de Bens e Direitos, informa a constituição do usufruto em favor do filho. Os rendimentos do aluguel são tributáveis em nome do filho.

Se não houver escritura averbada, o pai, ao relacionar o imóvel em sua Declaração de Bens e Direitos, informa que os rendimentos respectivos foram doados ao filho. Os rendimentos do aluguel estão sujeitos ao recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física ou, na fonte, se pagos por pessoa jurídica e devem ser incluídos, como rendimentos tributáveis, na declaração de ajuste do pai. Para o filho, os rendimentos são não tributáveis, como doação em espécie.

 Qual é o destino a ser dado aos imóveis integrantes do ativo (patrimônio) da empresa individual quando, completado o prazo de 36 meses consecutivos sem promover incorporações ou loteamentos, ocorrer o término da equiparação a pessoa jurídica?

Permanecem no ativo da empresa individual, para efeito de tributação como lucro da pessoa jurídica as unidades imobiliárias e os lotes de terrenos integrantes de incorporações ou loteamentos, até suaalienação e, após esta, o saldo a receber, até o recebimento total do preço;  o saldo a receber do preço dos imóveis então alienados, até seu recebimento total.

A indenização percebida pelo locador, em decorrência de danos causados no imóvel locado, é tributável?

Não. Esta indenização, destinada exclusivamente aos reparos necessários e indispensáveis à recuperação do imóvel locado, não constitui rendimento tributável.

A multa por rescisão de contrato de aluguel de imóvel está sujeita ao imposto sobre a renda incidente na fonte?

A multa por rescisão de contrato de aluguel é considerada rendimento de aluguel, consequentemente é tributada como tal. Assim, temos as seguintes situações:

a) se a multa for paga por pessoa jurídica, esse valor é tributável na fonte e na declaração;

b) se a multa for paga por pessoa física, esse valor sujeita-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) e à tributação na declaração.

Os rendimentos oriundos da sublocação de imóvel são tributáveis?

Sim. Os rendimentos recebidos pelo sublocador estão sujeitos ao recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física ou, à retenção na fonte, se pagos por pessoa jurídica e na Declaração de Ajuste Anual. É dedutível do valor do rendimento bruto recebido pela sublocação o aluguel pago ao proprietário do imóvel sublocado.

A importância recebida pelo locatário a título de indenização para desocupação do imóvel locado é tributável?

Sim. O valor da indenização recebida pelo locatário para desocupar o imóvel locado é rendimento tributável, quer tenha sido pago pelo locador, pelo novo proprietário ou por terceiro. Esse valor é tributável na fonte, se pago por pessoa jurídica, ou sujeito ao recolhimento mensal (carnê-leão), se recebido de pessoa física e na declaração de ajuste.

Como tratar os rendimentos produzidos por imóvel cujo direito de exploração tenha sido cedido, por meio de contrato, a terceiros?

Esses rendimentos são tributáveis em nome de quem explora o imóvel, ou seja, o cessionário ou arrendatário.

Por sua vez, o proprietário do imóvel deve tributar o valor recebido pela cessão de direitos, como rendimentos equiparados a aluguéis, por meio do recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física ou, na fonte, se pagos por pessoa jurídica e na declaração de ajuste.

Podem ser deduzidas as despesas com aluguel, energia, água, gás, taxas, impostos, telefone, telefone celular, condomínio, quando o imóvel utilizado para a atividade profissional é também residência?

Admite-se como dedução a quinta parte destas despesas, quando não se possa comprovar quais as oriundas da atividade profissional exercida. Não são dedutíveis os dispêndios com reparos, conservação e recuperação do imóvel quando este for de propriedade do contribuinte.

Qual é o tratamento tributário das despesas com benfeitorias, efetuadas pelo profissional autônomo em imóvel locado?

As despesas com benfeitorias e melhoramentos efetuadas pelo locatário profissional autônomo, que contratualmente fizerem parte como compensação pelo uso do imóvel locado, são dedutíveis no mês de seu dispêndio, como valor locativo, desde que tais gastos estejam comprovados com documentação hábil e idônea e escriturados em livro-caixa.

Quais são os valores passíveis de exclusão dos rendimentos de aluguéis?

Podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a: impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento; aluguel pago pela locação de imóvel sublocado; despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e despesas de condomínio.

Os valores referentes ao pagamento do IPTU são passíveis de exclusão dos rendimentos de aluguéis?

Sim. Podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido do locador, as quantias relativas ao pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) relativo ao imóvel locado, independentemente se a percepção dos rendimentos ocorreu durante todo o ano ou somente em parte dele, ou ainda, que o imposto tenha sido pago à vista ou parcelado, desde que dentro do ano-calendário em que o rendimento de aluguel foi recebido.

São dedutíveis dos rendimentos de aluguel as despesas com advogado para retirar inquilino e a realização de reformas no imóvel para futura locação?

Não são dedutíveis as referidas despesas por falta de previsão legal.

Proprietário que aluga seu imóvel e por sua vez paga aluguéis como locatário pode deduzir dos aluguéis recebidos o valor do aluguel pago?

Não. Pode ser excluído apenas o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado

Qual é o custo de aquisição para os imóveis adquiridos em 2014 por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), Carta de Crédito, Programa de Arrendamento Residencial ou financiamento direto com a construtora?

Considera-se como custo de aquisição o valor das parcelas efetivamente pagas à construtora ou incorporadora e ao agente financeiro pela aquisição do imóvel. A forma de pagamento de tais valores deve ser especificada no campo “Discriminação” da Declaração de Bens ou Direitos.

Na permuta de imóveis com recebimento de torna em dinheiro, se o valor da torna for igual ou inferior a R$ 35 mil, pode ser considerada como "bem de pequeno valor"?

Não, uma vez que a não incidência alcança o valor total da alienação e não apenas o valor da torna. Para alienações até 15 de junho de 2005, considera-se bem de pequeno a alienação até R$ 20 mil. Em relação às alienações de bens ou direitos de pequeno valor ocorridas a partir de 16 de Junho de 2005, o valor da operação é R$ 35 mil. 

Fonte: Receita Federal