Aluguel: especialistas dão dicas para negociar reajuste

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29.03.2018, 06:00:00

Aluguel: especialistas dão dicas para negociar reajuste

Discutir o índice anual não precisa ser uma guerra entre inquilino e proprietário

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O advogado Edson Salomão explica que é preciso ter bons argumentos para renegociar o aluguel. (Foto: Evandro Veiga/CORREIO)


Para quem mora de aluguel, sentar frente à frente com o locador para definir os detalhes de renovação do contrato já é uma espécie de tradição. De um lado da mesa, aquele que investiu em um imóvel e agora quer valorizar ao máximo o seu investimento, e do outro está quem atualmente mora no local e prefere não ter que aumentar o custo de estadia ou arcar com uma nova mudança de endereço. 

A gestora de RH Monaliza Santos é um exemplo do segundo elemento da história. Morando há quase um ano em um apartamento no Cabula, ela já se prepara para negociar com os proprietários. “Renegociar contrato é sempre um suspense, pois o proprietário pode pedir o imóvel de volta ou querer aumentar o aluguel”, afirma. “Mas dessa vez acho que será tranquilo, pois tenho uma boa relação com os proprietários e com esse cenário econômico eles têm preferido manter uma boa pagadora a aumentar o valor e correr o risco de acabar com o imóvel vazio”, completa.

Valorização
As impressões de Monaliza, porém, vão em uma oposta à mostrada pelos dados do site Zap/Viva Real - maior plataforma de negociações imobiliárias do Brasil -, que apontam que a locação de imóveis em Salvador está em clima de valorização. Entre fevereiro de 2017 até o mesmo período deste ano, os preços registraram do m² para locação valorizaram 4,15%. Mas, apesar disso, a insegurança dos locadores citada por Monaliza existe, de fato. E é reflexo do incremento no volume das aquisições de imóvel como forma de investimento, nos últimos anos. 

“Nos anos de alta do mercado, a compra de imóvel para investimento em aluguel deu um salto, e muita gente ganhou dinheiro. Porém, com a recessão, o quadro mudou e muitas unidades ficaram disponíveis, retraindo o valor da locação em alguns casos”, relata José Alberto de Vasconcellos, segundo vice-presidente do Creci-BA (Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia).

“Temos orientado os proprietários que é melhor manter a unidade ocupada do que relocar o imóvel no mercado e não alcançar o preço de aluguel desejado” - José Alberto Vasconcellos, vice presidente do Creci.


No momento atual, Vasconcellos recomenda cautela. “Temos orientado os proprietários que é melhor manter a unidade ocupada do que relocar o imóvel no mercado e não alcançar o preço de aluguel desejado. A gente prega calma, pois ainda que existam reajustes represados, a economia já começa a reagir e em breve a valorização vai voltar”, afirma.

Mesa de Negociação
Um drible nos aumentos que já esboçam um retorno pode ser alcançado por meio de uma comunicação saudável com o proprietário do imóvel. É o que diz o advogado especializado em Direito Imobiliário Edson Salomão. “Se você é um bom pagador e cuida bem da unidade isso já te dá uma ótima vantagem na negociação, pois o manter o imóvel ocupado é mais importante para o proprietário do que um reajuste que talvez nem venha a gerar uma grande vantagem no bolso”, fala.

Salomão ressalta que aspectos do mercado imobiliário e uma pesquisa de área podem servir como argumentos para manter o preço da locação congelado, já que é impossível reduzi-lo. “Uma ótima estratégia para o inquilino é estar atento à variação do IGP-M, índice de inflação usado para balizar o aluguel. Se houve recuo, é mais fácil conseguir segurar a ‘mensalidade’”, diz. “Pesquisar imóveis de padrão similar na mesma região também é uma boa estratégia, porém, é importante considerar o estado de conservação e outros fatores para que o argumento seja sólido”. Caso as partes não entrem em consenso, o remédio é um só: preparar a mudança.

Uma ótima estratégia para o inquilino é estar atento à variação do IGP-M, índice de inflação usado para balizar o aluguel. Se houve recuo, é mais fácil conseguir segurar a ‘mensalidade’” - Edson Salomão, advogado imobiliário.

Atenção na mesa de negociação

Relação Saudável A menos que se trate de um imóvel muito cobiçado por possíveis inquilinos, é prioridade para o proprietário, que a unidade se mantenha ocupada, portanto o ideal é dialogar de forma franca sobre a possibilidade de renovação sem aumentos bruscos.

Bom Pagador
Quem honra os seus compromissos sempre tem prioridade na fila. Busque pagar o aluguel em dia, e caso perceba que haverá atravos, explique ao proprietário com antecedência, para evitar indisposição e constrangimentos. "A lealdade no pagamento costuma contar muito na hora da negociação, é melhor tem alguém que paga em dia ao invés de ficar com o imóvel vago", explica o advogado Edson Salõmão.  

Cuidados Valiosos
Um bom sinal para qualquer locador, é quando o inquilino cuida bem do imóvel. Mantenha a estrutura bem conservada, respeite as regras impostas por ambos proprietário e condomínio e procure ter uma boa relação com a vizinhança, queixas, reclamações e até mesmo multas condominiais podem influenciar o locador contra a renovação do contrato.

Pesquisa de Mercado
É importante ir ao mercado e consultar a realidade das taxas de aluguel. Consulte imobiliárias, sites aplicativos e até mesmo anúncios autônomos  para tirar uma média dos preços praticados em imóveis no mesmo padrão, na mesma região da cidade. Ainda que diferentes empreendimentos apresentem valores diversos, a pesquisa pode te oferecer uma boa base de argumento na hora da negociação.

Acima da Inflação
Aferido pela Fundação Getúlio Vargas, o IGP-M é o indicador principal indicador que mede o reajuste dos aluguéis, levando em consideração a inflação sobre itens de bens de consumos e bens de produção. Apesar das imobiliárias afirmarem que não existe variação negativa nos preços dos aluguéis, o recuo no IGP-M pode ser um bom argumento para menter a mensalidade congelada durante o próximo ciclo contratual.

Sem Acordo
Caso a renovação não ocorra, considere a pesquisa de mercado e tente encontrar uma opção de mesmo padrão, na região, para evitar maiores transtornos.
 

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