Dívida de taxa de condomínio pode deixar nome 'sujo'

Segundo administradora, menos inadimplentes moram em prédios mais antigos, no Centro

Na Bahia, somente no primeiro semestre deste ano, o número de ações de cobrança na Justiça cresceu 50,7% em relação ao primeiro semestre do ano passado, segundo levantamento do Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA). De  janeiro a julho deste ano, foram movidas 565 ações para cobranças de taxas de condomínio na Bahia, frente às 375 registradas no mesmo período de 2017. Neste ano, janeiro foi o único mês onde houve queda no número de ações. Abril foi o mês com a maior alta - 222,5% a mais.

A síndica profissional Maria do Carmo Larocca destaca que, dentro dos cerca de 400 apartamentos que administra hoje em diversos bairros de Salvador, a maioria dos devedores se enquadra em um perfil específico: são pessoas que herdam o imóvel, principalmente em casos de litígio e disputa pela propriedade do bem.  Segundo síndica, menores taxas de inadimplência estão em prédios mais antigos, no Centro da cidade (Foto: Marina Silva/CORREIO) “A inadimplência acontece com maior frequência também em construções mais novas, quando os moradores adquirem os bens com parcelas a perder de vista. Já aqueles que cumprem com suas obrigações estão vivendo em prédios mais antigos e centrais, onde os moradores possuem idade mais avançada”, destaca. Segundo ela, nesses prédios mais novos, a inadimplência chega a 30%.

O presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-BA), Kelsor Fernandes, lembra que, com o novo Código de Processo Civil (CPC), o condomínio passou a se enquadrar no rol dos ‘títulos executivos’ - ou seja, os débitos relativos a ele podem levar a protesto e negativação do CPF do morador.

“É o que a gente chama de nome sujo. Então, qualquer pessoa que deixar de pagar uma mensalidade de condomínio, além de poder ser acionado judicialmente, pode ter o CPF negativado, o que traz inúmeras implicações”, explica.

O especialista em gestão de condomínios Claudio Celino destaca um modelo de venda de taxas condominiais que tem gerado polêmica no país, embora seja apontado como uma das possíveis soluções para os casos de prejuízos ao edifício por conta da inadimplência.

“Essa operação de cessão de taxas condominiais acontece quando uma empresa paga todas as mensalidades antes mesmo dos moradores. Ou seja, o condomínio recebe o valor integral e, em caso de dívida, fica acertado que a empresa tem direito aos juros, multas e honorários provenientes dos pagamentos futuros ou de ações judiciais”, explica.

Ainda segundo Claudio Celino, “é bom para o condomínio, porque ele vai ter as taxas quitadas e não vai precisar onerar os demais moradores em caso de inadimplência de alguma unidade. Mas, por outro lado, existem juros, multas e honorários que o condomínio seria o único receptor e vai ter de ceder todos os valores à empresa”, conclui.

Devedor não pode ser constrangido Apesar de todos os problemas causados pela ausência de pagamento e diferente do que muitas pessoas pensam, um condômino devedor não pode ser impedido de utilizar nenhuma área comum do edifício nem as de lazer, como piscina, quadra esportiva e salão de festas. No entanto, para o advogado Estácio Nogueira Reis, especialista em Direito Imobiliário, algumas sanções deveriam ser aplicadas nessa situação.

“Claro que o proprietário, mesmo devendo, representa uma fração do condomínio e, assim como os demais moradores, deve usufruir do espaço. No entanto, acredito que não deva haver benefício dele nos casos que envolvam aluguel de espaços, devendo ser dada preferência a quem estiver com as mensalidades em dia. Mas isso varia a depender da convenção do condomínio”, afirma.

O especialista em gestão de condomínio Claudio Celino diz que os devedores de taxas condominiais, por meio da escritura, têm a comprovada propriedade de parte da área do edifício e, por isso, devem continuar fazendo uso dela. “O processo judicial de cobrança é outra situação, que não envolve o dia a dia do condomínio. Constranger o morador em razão dos débitos gera possíveis ações de reparação de danos morais. Ou seja, o condomínio, além de perder aquelas cotas em atraso, perde também com a indenização”, explica.  

*Com supervisão do chefe de reportagem Jorge Gauthier