Desvalorização? Preço de venda do antigo Centro de Convenções é 60% menor que valor de mercado

O preço mínimo do leilão do antigo Centro de Convenções da Bahia (CCB), em Salvador, está abaixo do valor de mercado, segundo a avaliação de um perito judicial e corretor de imóveis. O lance inicial do edital é de R$ 141,3 milhões, enquanto estimativas baseadas no valor médio do m² da região indicam que o terreno poderia alcançar cerca de R$ 350,7 milhões — uma diferença de aproximadamente 59,7%.

De acordo com Ederson Galeno, que faz avaliações de imóveis em Salvador há mais de 17 anos e integra o Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci), o valor médio do m² na região do Jardim Armação é de R$ 3 mil. 

O terreno tem cerca de 187,9 mil m², mas parte dele — aproximadamente 71 mil m² — é área de preservação ambiental. Ainda assim, a área utilizável, de cerca de 116,9 mil m², permite que um grande empreendimento imobiliário seja erguido no local. A área é suficiente para a construção de mais de 20 torres de apartamentos, por exemplo. 

“Quando você faz uma comparação  com o valor médio do m² de terrenos naquela localidade, que gira em torno de R$ 3 mil, o terreno poderia chegar a valores mais altos”, afirma o perito judicial e corretor de imóveis. “Ele foi avaliado em R$ 141 milhões, então você percebe que já existe um distanciamento grande", acrescenta. 

O potencial construtivo da área é um dos principais fatores que poderiam elevar a estimativa de valor. “Pelo potencial construtivo que existe ali, eu penso que o terreno poderia valer mais”, disse. “Você tem uma área muito grande, em uma região mista, onde é possível ter comércio e residências, com possibilidade de verticalização". 

Ele explica que o valor final de um empreendimento nesse local poderia chegar a cifras bilionárias quando se considera o chamado Valor Geral de Vendas (VGV), indicador usado no mercado imobiliário para estimar quanto os imóveis de um projeto podem gerar após concluídos.

“O VGV possível para a região seria em torno de R$ 3 bilhões. Não quer dizer que o terreno vale isso, mas mostra o tamanho do potencial econômico que existe ali depois que o empreendimento estiver pronto", completa Ederson Galeno. Para o especialista, fatores como esses não foram levados em consideração na avaliação feita pela Caixa Econômica Federal (CEF). A análise determinou o lance mínimo previsto no leilão.

O terreno reúne características consideradas estratégicas para o mercado imobiliário. O especialista cita a proximidade com centros comerciais, hospitais, shoppings, transporte público e a orla marítima como fatores que aumentam o interesse para projetos residenciais, comerciais ou hoteleiros.

Apesar dos pontos que valorizam o terreno, o especialista reconhece que os custos para retirar a estrutura atual do antigo Centro de Convenções podem ser um empecilho. Quem arrematar o leilão terá prazo de oito meses para demolir o imóvel, que está fechado desde 2015 e é alvo recorrente de furtos e invasões. O edital prevê abatimento desse custo no valor final da compra.

Ainda assim, na avaliação do perito, o cenário atual de abandono não representa um fator relevante de desvalorização. “Quem comprar aquela área não vai mantê-la como está. Vai desenvolver um projeto que torne o empreendimento atrativo”, afirma. 

Ao CORREIO, o secretário de Administração da Bahia, Rodrigo Pimentel, confirmou a expectativa que o terreno seja vendido por um valor acima do lance mínimo. "Nós consideramos um imóvel estratégico porque está numa região movimentada, perto do Centro de Convenções municipal, da Arena Multiuso, e já temos algumas empresas e compradoras do ramo de construção civil interessadas", diz. Segundo ele, 65% do terreno pertence ao Estado e, o restante, à Prefeitura de Salvador.

O antigo Centro de Convenções da Bahia foi fechado em 2015. No ano seguinte, parte do prédio desabou, ferindo três pessoas. Na época, o Governo da Bahia anunciou que o centro seria demolido, mas o empreendimento foi penhorado pelo Tribunal Regional do Trabalho (TRT).

O local ficou, durante anos, no centro da disputa judicial entre o Estado e ex-funcionários da extinta Bahiatursa. Até que em setembro de 2025, o TRT cancelou o arresto e a penhora do imóvel, após um acordo.

Mesmo fora da disputa na Justiça, o terreno segue abandonado. Rachaduras, janelas quebradas e ferrugens são visíveis no espaço que já abrigou importantes eventos nacionais e internacionais. Entre eles, a 12º edição do Congresso da Organização das Nações Unidas (ONU), em 2010. Hoje, o espaço é alvo de furtos, além de servir como rota de fuga para criminosos, segundo denúncias de moradores.